Die Beteiligungsquoten im spanischen Wohnungseigentumsrecht
Von wesentlicher Bedeutung für das Funktionieren und die geordnete Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, sind die Beteiligungsquoten. Gemäß Artikel 3 LPH entfällt auf jedes Sondereigentum eine Beteiligungsquote, welche im Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft steht und sich in Teilen von Hundertsten am selben ausgedrückt. D.h., dass alle Beteiligungsquoten aller Sondereigentumselemente zusammen 100 % bilden und die gesamte Liegenschaft repräsentieren.
Die Verteilung der Beteiligungsquoten wird entweder einseitig vom Bauträger vorgenommen bevor zum Verkauf der einzelnen Sondereigentumselemente geschritten wird oder mittels einstimmigen Beschlusses aller Eigentümer festgelegt. Daneben kann die Beteiligungsquote auch mittels Schiedsspruch oder einem gerichtlichen Urteil bestimmt werden (siehe Artikel 3 LPH).
Anwendungsbereiche der Beteiligungsquoten
Die Beteiligungsquote findet im spanischen Wohnungseigentumsrecht in mehrfacher Hinsicht Anwendung. So dient diese Quote beispielsweise als Schlüssel, um die Beteiligung der einzelnen Sondereigentumselemente an den Lasten und Erträgen der Gemeinschaft zu bestimmen. Auch wenn Artikel 9.1.e.) LPH es gestattet, dass die Beteiligung an den Gemeinschaftskosten (welche keiner Individualisierung zugänglich sind, d.h. deren Verursachung nicht zugeordnet werden kann) abweichend von der Beteiligungsquote unter den Mitgliedern der Gemeinschaft erfolgen darf, kann dies nur dann geschehen, wenn tatsächlich eine von Gesetz abweichende Regelung mittels Teilungserklärung bzw. Satzung oder durch Beschluss getroffen wurde. Die Beteiligungsquote wird gemäß Artikel 9.1.f.) LPH ebenfalls berücksichtigt, wenn es darum geht, den Umfang der Beitragspflicht der Eigentümer im Hinblick auf den Rücklagenfonds zu bestimmen. Insbesondere kommt der Beteiligungsquote aber deshalb eine außerordentliche Bedeutung zu, weil sie in der Eigentümerversammlung, gleichberechtigt neben der Stimme der Eigentümer, eine der zwei zu berücksichtigenden Größen bildet: Damit die Eigentümerversammlung wirksam abgehalten werden kann, muss z.B. in der ersten Einberufung mindestens die Mehrzahl aller in der Gemeinschaft vertretenen Stimmen und Quoten anwesend sein. Andernfalls muss zu einer zweiten Einberufung geschritten werden. In der Versammlung selbst ist bei der Ermittlung der in Artikel 17 LPH (aber auch Artikel 10 LPH) beschriebenen Mehrheitsverhältnisse immer sowohl auf die Stimmen wie auch auf die auf diese entfallenden Quoten abzustellen. So erfordert beispielsweise Artikel 17.3.1 LPH zur Schaffung oder Beseitigung von Gemeinschaftseinrichtungen allgemeinen Interesses (wie Pförtner-, Hausmeister- oder Wachdienste) eine 3/5 Mehrheit sowohl in Bezug auf die Stimmen wie auch die Quoten aller Eigentümern.
Zur Ermittlung der Mehrheitsverhältnisse sind demnach zwei Größen heranzuziehen: Die Stimmen (Kopfprinzip) und die Quoten.
Auch wenn hierüber im Kapitel über die Organe der Gemeinschaft (Abschnitt Eigentümerversammlung) ausführlichere Angaben gemacht werden, soll an dieser Stelle dennoch, stark zusammengefasst, ein kurzer Überblick gegeben werden.
[pullquote]Auch wenn ein Eigentümer mehrere Sondereigentumselemente hält, entfällt auf ihn nur eine Stimme. Allerdings werden alle auf sein Eigentum entfallenden Quoten zusammen gezählt. Auf diese Weise kann er in einer Abstimmung zwar nur eine Stimme in die Waagschale werden, sein umfangreicheres Eigentum wird aber dennoch auf der Quoteneben berücksichtigt.[/pullquote]
Es gilt zu berücksichtigen, dass jeder Eigentümer eines Sondereigentumselementes eine Stimme hat. Steht ein Sondereigentumselement mehreren Eigentümern gemeinschaftlich zu, so können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben, d.h. insgesamt nur eine Stimme abgeben. Hält eine Person mehrere Sondereigentumselemente, entfällt auf sie dennoch lediglich eine Stimme. Auf diese Weise wird verhindert, dass ein einzelner Eigentümer mehrerer Sondereigentumselemente durch die Vereinigung zahlreicher Stimmen auf seine Person, den natürlichen Entscheidungsfindungsprozess der Gemeinschaft aushebeln und einseitig Entscheidungen diktieren oder verhindern kann. Daneben entfällt auf jedes Sondereigentumselement eine Beteiligungsquote. Auch diese wird, wie beschrieben, zur Bildung und Auszählung der jeweiligen Mehrheitsverhältnisse herangezogen, denn jeder Beschluss muss jeweils von einer gewissen Stimmen- wie auch Quotenzahl getragen werden. Auf jede Stimme entfällt hierbei die ihrem Sondereigentumselement zugewiesene Beteiligungsquote. Hat ein Eigentümer mehrere Sondereigentumselemente, verfügt er zwar nur über eine Stimme, aber die Beteiligungsquoten aller seiner Sondereigentumselemente. Auf diese Weise wird verhindert, dass der Umfang der allgemeinen Kostentragungspflicht unberücksichtigt bleibt. Der Eigentümer mehrerer Sondereigentumselemente hätte sonst zwar nur eine Stimme, müsste gegebenenfalls aber überwiegend die Kosten tragen, ohne dass diesem Umstand im Entscheidungsfindungsprozess das verdiente Gewicht zukäme. Die zweigleisig zu ermittelnden Mehrheitsverhältnisse sollen auf diesem Wege eine gerechtere Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen ermöglichen.
Diese zu unterscheidenden Mehrheiten sind darüber hinaus auch noch an anderer Stelle von Bedeutung: Bei der aus der Mitte der Eigentümer hervorgehenden Initiative zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung gemäß Artikel 16.1 LPH wird ebenso auf ein Mehrheitserfordernis abgestellt. Das Gesetz fordert nämlich, dass die Initiative auf eine Gruppe von Eigentümern zurückgeht, auf welche entweder mindestens ein Viertel der Stimmen oder der Quoten entfällt. Es muss sich also wenigstens eine dieser beiden Mehrheiten finden, gleichgültig welche.
Die Höhe der Beteiligungsquote im spanischen Recht
Angesichts der Bedeutung der Beteiligungsquote sowohl im Hinblick auf ihren Einfluss bei der Ermittlung der Mehrheitsverhältnisse und damit Beschlussfassung wie auf die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben stellt sich die Frage, auf welcher Grundlage ihr Umfang zu bestimmen ist.
Da Artikel 3 LPH die Beteiligungsquote ins Verhältnis zum Gesamtwert der Gemeinschaft bzw. Urbanisation setzt, könnte man meinen, dass die Quoten lediglich entsprechend dem Wert der Sondereigentumselemente zu verteilen wären. D.h. es wäre zunächst zu ermitteln, welchen Gesamtwert die Liegenschaft oder Urbanisation hat, um sodann festzulegen, in welchem Verhältnis das einzelne Sondereigentumselement an diesem Wert beteiligt ist. Anders herum betrachtet, könnte man auch, ausgehend vom ursprünglichen Wert jedes einzelnen Sondereigentumselementes, diese addieren und erhielte auf diesem Wege dann den Gesamtwert der Liegenschaft und wäre im Stande den prozentualen Anteil jedes Sondereigentumselementes am Gesamtwert der Gemeinschaft zu bestimmen.
Artikel 5.2 LPH besagt aber, das sich die Höhe der Beteiligungsquote an der Fläche jedes einzelnen Sondereigentumselementes im Verhältnis zur Gesamtfläche der Liegenschaft oder Urbanisation bzw. deren Anordnung im Innen- oder Außenbereich, ihre Lage und dem vernünftigerweise vorhersehbaren Gebrauch, der von den Gemeinschaftseinrichtungen und Gemeinschaftselementen gemacht werden wird, zu orientieren hat. Es finden sich also neben rein wertbildenden Faktoren auch solche, welche die Beteiligungsquote ins Verhältnis zum tatsächlichen Gebrauch der Gemeinschaftseinrichtungen setzen.
Beteiligungsquoten und Miteigentumsanteil in Spanien
Die Beteiligungsquote und der Miteigentumsanteil werden, wie Castillo Guerrero völlig zu Recht ausführt, oftmals synonym verwendet, obwohl jede dieser Bezeichnungen eine andere Bedeutung hat. Während der Miteigentumsanteil, wie der Begriff selbst verdeutlicht, dem Zweck dient, den prozentualen Anteil am Gemeinschaftseigentum auszudrücken, verfolgt die Beteiligungsquote einen anderen Zweck. Letzterer kommen die oben beschriebenen Aufgaben, in puncto Kostenverteilung zu. Regelmäßig wird die Beteiligungsquote mit dem Miteigentumsanteil identisch sein, weshalb sich auch die synonyme Verwendung erklärt. Dennoch sei hervorgehoben, dass es einen Unterschied zwischen beiden geben kann. Ein Beispiel macht dies besonders deutlich: Wird etwa durch eine Naturkatastrophe oder aufgrund des Alters der Liegenschaft selbige abrissreif oder zur Ruine, hält jeder Eigentümer am Grundstück einen Anteil in Höhe seines Miteigentumsanteils, und nicht etwa in Höhe der Beteiligungsquote. Obwohl tatsächlich ein Unterschied zwischen beiden Begriffen besteht, werden sie im Folgenden auch hier synonym verwendet. Einerseits wird dadurch dem Umstand Rechnung getragen, dass sie meistens übereinstimmen, andererseits wird durch den Gebrauch des Begriffes Miteigentumsanteil die Parallele zum deutschen Wohnungseigentumsrecht widergespiegelt und das Verständnis erleichtert.
