Antworten auf die häufigsten Fragen zum spanischen Wohnungseigentumsrecht.

Sie können an dieser Stelle eine (kleine) Übersicht all derjenigen Fragen betrachten, welche in genau dieser Form in unserem Buch “Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien” gestellt und beantwortet werden.

Jede Frage verfügt hierbei über eine eigene Nummer, um eine schnelle Auffindbarkeit sicherzustellen.

Frage 1: Ist eine Klausel in der Teilungserklärung, wonach der Bauträger von seiner Beitragspflicht vollständig befreit wird, weil ihm lediglich eine unbebaute Fläche gehört, rechtswidrig?

Frage 2: Ist eine Klausel, die bestimmt, dass die in der Liegenschaft befindlichen Geschäftsräume wie auch die Stauräume nicht losgelöst von den Wohnungen veräußert werden dürfen, damit deren zukünftige Eigentümer immer auch Eigentümer einer Wohnung sind, rechtmäßig?

Frage 3: Wenn ein Sondereigentumselement in der Teilungserklärung von gewissen Beitragspflichten zu den Gemeinschaftsausgaben befreit wurde, der Verwendungszweck dieses Sondereigentumselementes jedoch im Nachhinein verändert wird (beispielsweise wird ein Geschäftslokal zu Stellplätzen umgewandelt) – bleibt die Befreiung dann bestehen?

Frage 4: Ist eine Klausel in der Teilungserklärung rechtmäßig, die bestimmt, dass die Eigentümer der Geschäftsräume die auf ihrer Höhe befindliche Fassade z.B. durch die Schaffung von Fenstern und Eingängen, wie auch die Anbringung von Werbetafeln verändern dürfen?

Frage 5: Ist die in der Gemeinschaftssatzung enthaltene Klausel, wonach ein Geschäftslokal, ohne einer weiteren Genehmigung der Gemeinschaft zu bedürfen, berechtigt ist, einen Rauchabzug mit Mauerdurchbruch durch die Fassade zu installieren, wirksam?

Frage 6: Wurde in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftssatzung ein Sondereigentumselement (z.B. Geschäftslokal) mangels Nutzungsmöglichkeit von der Pflicht befreit, sich an den Kosten des Betriebs des Fahrstuhls zu beteiligen, bedeutet diese Befreiung auch eine solche von den Kosten eines zukünftigen
Fahrstuhlaustauschs?

Frage 7: Kann die Satzung den Eigentümern der Gemeinschaft gestatten, Teilungen, Abspaltungen und Hinzufügungen vom / zum Sondereigentum ohne genehmigenden Beschluss durchzuführen?

Frage 8: Gibt es eine Frist in welcher eine innerhalb der Teilungserklärung oder Gemeinschaftssatzung enthaltene Klausel angefochten werden muss?

Frage 9: Ist die in der Gemeinschaftssatzung enthaltene Klausel, wonach jedwede rechtliche Streitigkeit mit Bezug zur Eigentümergemeinschaft der Schiedsgerichtsbarkeit unterworfen wird, wirksam (so etwa auch eine Schadenersatzforderung aufgrund Verletzung nach Sturz wegen eines feuchten Bodens)?

Frage 10: Darf sich der Bauträger in der Gemeinschaftssatzung das Recht einräumen, über Gemeinschaftseigentum (z.B. den zentralen, unterkellerten, begehbaren, unbebauten Platz im Innern einer Urbanisation), nach seinen Wünschen frei zu verfügen?

Frage 11: Darf der Bauträger nach der Unterzeichnung privatschriftlicher Kaufverträge alleine, also einseitig, die Teilungserklärung abfassen?

Frage 12: Sind Klauseln, welche die Eigentümer zur Durchführung von baulichen Veränderungen in den Gemeinschaftselementen ohne Beschluss der Eigentümerversammlung berechtigen, rechtmäßig?

Frage 13: Können die in der vom Bauträger geschaffenen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftssatzung enthaltenen Klauseln gegebenenfalls auch eine Einordnung als missbräuchliche Klausel erfahren, und auf dieser Grundlage für unwirksam erklärt werden?

Frage 14: Wenn in der Gemeinschaftssatzung ein Sondereigentumselement von der Beteiligung an den Kosten gewisser Gemeinschaftseinrichtungen befreit ist, deren Eigentümer oder Bewohner aber tatsächlich von diesen Gebrauch machen – ist eine solche Klausel dann zulässig?

Frage 15: Welche Mehrheit ist erforderlich, um die sich aus der T eilungserklärung ergebende Befreiung einzelner Sondereigentumselemente von Beiträgen zu den Kosten gewisser Gemeinschaftseinrichtungen aufzuheben?

Frage 16: Darf eine Klausel zu Gunsten des Bauträgers diesem eine konkrete Baumaßnahme gestatten, ohne dass es eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf?

Frage 17: Darf sich der Bauträger durch eine Klausel in der Teilungserklärung das Recht einräumen, selbige jederzeit einseitig zu korrigieren, zu erweitern oder in irgendeiner Weise zu verändern?

Frage 18: Gestattet eine allgemein gehaltene Klausel innerhalb der Gemeinschaftssatzung, wonach der Eigentümer eines Sondereigentumselementes (z.B. Geschäftslokal) dieses seinen Bedürfnissen anpassen darf, auch zu einer baulichen Veränderung an den innerhalb des Sondereigentums gelegenen Gemeinschaftselementen?

Frage 19: Muss die Teilungserklärung zu ihrer Wirksamkeit in das Grundbuch eingetragen werden?

Frage 20: Darf der Bauträger mittels Satzung einem einzelnen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Gemeinschaftselement einräumen?

Frage 21: Welche Bereiche werden jeweils durch die Gemeinschaftssatzung oder die Hausordnung geregelt?

Frage 22: Welche Unterschiede bestehen zwischen der Gemeinschaftssatzung und der Hausordnung?

Frage 23: Darf die Hausordnung einzelne Eigentümer von ihrer Pflicht zur Beteiligung an den Gemeinschaftskosten befreien?

Frage 24: Darf die Hausordnung bestimmen, dass die in der Gemeinschaft befindlichen Wohnungen lediglich zu Wohnzwecken und nicht für eine gewerbliche Nutzung, etwa als Büroräume, verwendet werden dürfen?

Frage 25: Darf mittels Hausordnung festgelegt werden, zu welchen Zeiten der Gemeinschaftspool genutzt werden kann?

Frage 26: Wie kann sich ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft gegen die Hausordnung wehren?

Frage 27: Darf mittels Satzung die Amtszeit des Präsidenten verändert werden?

Frage 28: Dürfen neben den gesetzlich vorgesehenen Ämtern (Präsident, Sekretär, Verwalter) auch zusätzliche Ämter durch Satzung oder Beschluss geschaffen werden?

Frage 29: Wer bestimmt die Beteiligungsquote bzw. wie kann sie abgeändert werden?

Frage 30: Nach welchen Kriterien richtet sich die Höhe der Beteiligungsquote?

Frage 31: Wie wirkt sich die Höhe der Beteiligungsquote aus?

Frage 32: Muss die Teilungserklärung in notarieller Urkunde erfolgen?

Frage 33: Muss die Teilungserklärung in das Grundbuch eingetragen werden?

Frage 34: Kann der Bauträger als Alleineigentümer die Teilungserklärung gestalten wie er will?

Dies ist nur ein kleiner Ausschnitt der über 230 ausformulierten Fragen und Antworten zum spanischen Wohnungseigentumsrecht, welche in unserem Werk “Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien – Eigentümergemeinschaften · Urbanisationen · Immobilienkomplexe” enthalten sind. Neben Antworten auf die oben aufgeworfenen Fragen, finden sich in diesem Buch auch Schaubilder, Übersichten, Tabellen, Mustertexte und Formulare nebst Ausfüllhilfen, zweisprachigen Gesetzestexten (Spanisch / Deutsch) und natürlich Erläuterungen zum spanischen und katalanischen Wohnungseigentumsrecht.