Auf welche Weise kann das Wohnungseigentumsverhältnis enden?
Artikel 23 LPH beschreibt, in welchen Fällen es zur Auflösung des Wohnungseigentumsverhältnisses kommen kann. Es ist grundsätzlich zwischen zwei Konstellationen zu unterscheiden. Einerseits kann es dadurch beendet werden, dass es in gewöhnliches Eigentum oder Miteigentum überführt wird, andererseits durch Zerstörung der Liegenschaft. Die Wandlung in gewöhnliches Eigentum erfolgt regelmäßig auf dem Wege, dass ein einziger Eigentümer alle Sondereigentumselemente und in Verbindung hiermit alle Beteiligungsquoten am gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. durch Kauf oder Erbschaft) auf sich vereint, und einen entsprechenden förmlichen Beschluss trifft. Erst durch diesen tritt die Beendigung des Wohnungseigentumsverhältnisses ein, so dass nach seinem Zustandekommen nunmehr lediglich gewöhnliches Eigentum am Gesamtanwesen besteht. Der Übergang vom Wohnungseigentum zum gewöhnlichen Eigentum geschieht also keineswegs automatisch. Der Zustand in welchem einem einzigen Eigentümer das gesamte Sondereigentum gehört, ist vergleichbar mit der Situation, in welcher die Liegenschaft nach Durchführung der Teilungserklärung durch den Bauherrn ist. Auch hier gibt es nur einen einzigen Eigentümer und trotzdem ein Wohnungseigentumsverhältnis. Ein entsprechender Beschluss ist daher unbedingt erforderlich. In ähnlicher Weise können mehrere Eigentümer die Beendigung des Wohnungseigentumsverhältnisses beschließen und einfaches Miteigentum begründen. Nach einem entsprechenden Beschluss, der Einstimmigkeit erfordert (einige Literaturmeinungen gehen davon aus, dass eine tatsächliche Einstimmigkeit vonnöten ist, also die ausdrückliche Zustimmung aller Eigentümer erreicht werden muss, ohne eine Zustimmungsfiktion der Abwesenden ausreichen zu lassen – dies sogar derart weitreichend, dass bei durch Ehepaare gemeinsam gehaltenem Sondereigentum die Zustimmung beider Teile vorliegen müsse) gehört allen Miteigentümern ein Anteil an der Liegenschaft, ohne dass sich diese Anteile in abgrenzbare, eigenständige Objekte individualisieren ließen. Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum geht notwendigerweise verloren. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass hierzu die Liegenschaft einem Gebrauch zugeführt werden muss, der auch keine tatsächliche Unterscheidung mehr zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichen Elementen zulässt. Andernfalls könnte ein faktisches Wohnungseigentumsverhältnis angenommen werden oder die Möglichkeit bestehen, dass die Miteigentümer ausgehend von Artikel 401.2 Código Civil die Teilung des Miteigentums in einzeln nutzbare Sondereigentumselemente einfordern, und folglich die Wiederherstellung des Wohnungseigentumsverhältnisses einträte.
Auf der anderen Seite kann sich, wie bereits ausgeführt, die Auflösung des Wohnungseigentumsverhältnisses gemäß Artikel 23 Nr. 1 LPH auch aus der Zerstörung der Liegenschaft ableiten. Das Gesetz geht dann von einer Zerstörung der Liegenschaft aus, wenn die mit dem Wiederaufbau verbundenen Kosten einen Betrag übersteigen, welcher der Hälfte des Wertes der Liegenschaft unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Schadenseintritts entspricht. Eine Ausnahme soll dann gelten, wenn der die Hälfte des Wertes übersteigende Betrag durch eine Versicherung gedeckt ist. Allerdings muss es sich um eine zu Gunsten der Gemeinschaft abgeschlossene Versicherung handeln. Einzelne, von Eigentümern auf individueller Ebene abgeschlossene Versicherungen, sind für diese Kalkulation nicht zu berücksichtigen. Der die rechtliche Annahme einer Zerstörung rechtfertigende Schaden kann sich natürlich, von Fall zu Fall, unterschiedlich äußern. Von einem vollständigen Zusammensturz des Gebäudes bis zu bedeutenden Beschädigungen sind unterschiedlichste Situationen denkbar, die unter den genannten Voraussetzungen dennoch zur gleichen Einordnung und zur Beendigung des Wohnungseigentumsverhältnisses führen können. Weitreichende Baumängel sind für sich genommen jedoch nicht ausreichend.
[pullquote]Ausnahmsweise kann eine Zerstörung auch dann angenommen werden, wenn die zuständige Behörde dies feststellt.[/pullquote]
Der durch Artikel 23 LPH beschriebenen Zerstörung sind die Fälle gleichgestellt, in denen eine Behörde die Liegenschaft zur Ruine deklariert. Dies geschieht zwar immer auf Grundlage einer durch die Baubehörde festgestellten Beschädigung großen Ausmaßes; die einschlägigen spanischen Vorschriften unterscheiden allerdings weiter zwischen vier Situationen.
Bei der Ruine kann es sich um eine ruina física (physische Ruine durch Einsturz), eine ruina técnica (strukturelle Ruine durch Schwächen an den tragenden Elementen, die einen zumindest teilweisen Abriss erfordern) eine ruina urbanística (aus baurechtlicher Perspektive zu bewertende Ruine), oder eine ruina económica (wirtschaftliche Ruine) handeln, wenn die Kosten der notwendigen Reparaturen über der Hälfte des Wertes der Liegenschaft, ohne Berücksichtigung des Grundstückswertes, liegen. Nur im letzten Fall gibt es also eine Übereinstimmung mit den in Artikel 23 LPH vorgesehenen Voraussetzungen. Auch wenn kein behördliches Tätigwerden i.S. einer Feststellung der Ruineneigenschaft notwendig ist, um den Fall des Artikels 23 Nr. 1 LPH annehmen zu können – erfordert Artikel 23 LPH doch keine behördliche Maßnahme – wird oftmals von Seiten einzelner Eigentümer der Erlass eines entsprechenden Verwaltungsakts beantragt werden, wenn diese die Beendigung der Wohnungseigentumsverhältnisses wünschen, innerhalb der Gemeinschaft jedoch keine Einigkeit darüber besteht, ob die Liegenschaft als zerstört gilt oder nicht. Da die behördliche Entscheidung am Ende eines Verwaltungsverfahrens steht, in welchem sich die örtliche Bauaufsichtsbehörde um die Begutachtung und Einschätzung kümmert, kann der Antragsteller auf diesem Wege auf die Einholung teurer Privatgutachten verzichten. Trotz Vorliegens einer Zerstörung der Liegenschaft oder der Erklärung zur Ruine endet das Wohnungseigentumsverhältnis nicht automatisch. So kann die Gründungsurkunde bzw. Satzung eine anderslautende Regelung treffen oder mittels einstimmigem Beschluss vor oder nach dem Eintritt der Zerstörung oder der Erklärung zur Ruine die Fortsetzung des Wohnungseigentumsverhältnisses vereinbart werden.
