Baumassnahmen in Spanien

Abogado & RA Ingmar Hessler

11. September 2015

In Eigentümergemeinschaften und Urbanisationen muss bezüglich der auf Baumaßnahmen anwendbaren und im spanischen Wohnungseigentumsgesetz enthaltenen Vorschriften, mindestens auf drei, gegebenenfalls sogar auf bis zu vier Ebenen unterschieden werden. In Abhängigkeit davon, wer die Baumaßnahmen veranlasst oder auf wen sie zurückgehen (Eigentümer, Gemeinschaft oder die öffentliche Verwaltung), an welcher Art von Elementen diese durchgeführt werden sollen (Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum), in welche Kategorie diese fallen (Innovationen, Erhaltungsmaßnahmen, Reparaturen) und welchem Zweck sie dienen (Schaffung erforderlicher bzw. nicht erforderlicher neuer Dienste und Einrichtungen, Beseitigung architektonischer Hürden, etc.), sind andere Anforderungen zu stellen und Auflagen zu beachten. Es soll daher im Folgenden eine auf diesen Unterscheidungen aufbauende Einteilung vorgenommen werden.

Bauarbeiten im Sondereigentum

Vornahme durch den Eigentümer

Jeder Eigentümer ist grundsätzlich berechtigt, innerhalb seines Sondereigentums nach seinen eigenen Wünschen bauliche Veränderungen vorzunehmen. Dort darf er unter anderem architektonische Elemente, Installationen und Einrichtungen modifizieren, solange er weder die Sicherheit der Liegenschaft, deren allgemeine Strukturelemente, die Gliederung, noch den äußeren Zustand verändert und Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt werden. D.h. er darf gewöhnliche Trennwände entfernen und auch neue Wände errichten und auf diese Weise die Zimmerzahl und innere Raumaufteilung eines einzelnen Sondereigentumselements verändern. Genauso ist es ihm gestattet, auf Leitungen und Rohre, die lediglich seinem Sondereigentum dienen und im Inneren seines Eigentums verlaufen Einfluss zu nehmen. Größere Arbeiten an tragenden Wänden oder stützenden Säulen sind hingegen nicht durch dieses Recht gedeckt, auch wenn diese sich im Inneren des Sondereigentums befinden. Zunächst haben solche Veränderungen bereits Einfluss auf die Sicherheit des Gebäudes, weshalb sie durch Artikel 7 LPH untersagt werden. Weiterhin handelt es sich bei diesen Elementen aber auch um Gemeinschaftseigentum, weshalb eine Veränderung alleine aus diesen Gründen nur mit Genehmigung der Gemeinschaft erfolgen darf. Handelt es sich aber beim Sondereigentum z.B. um ein freistehendes Einfamilienhaus in einer Urbanisation, sind selbstverständlich auch die tragenden Elemente desselben als Sondereigentum einzuordnen. In diesem Fall haben die Arbeiten auch keinen Einfluss auf die Sicherheit der Urbanisation als solcher, da kein zusammenhängendes (in Sondereigentumselemente gegliedertes) Gebäude existiert, welches durch die Arbeiten beeinflusst werden bzw. Schaden nehmen könnte. Die Eigentümer dürfen hier also viel umfangreichere Veränderungen vornehmen. Allenfalls die Modifizierung des äußeren Zustands könnte zu einem Eingriff in das Erscheinungsbild und damit zu einer Verletzung der durch Artikel 7 LPH gezogenen Grenzen führen. Es wird in einer solchen Konstellation darauf ankommen, ob ein einheitliches Erscheinungsbild besteht, das gestört werden könnte oder nicht.

Die sich aus Artikel 7.1 LPH ergebende Berechtigung, das Innere des Sondereigentums weitestgehend frei verändern zu dürfen, steht in enger Beziehung zu dem durch Artikel 3 LPH beschriebenen ausschließlichen Recht am Sondereigentum.

Vor der Umsetzung der Baumaßnahmen muss der Eigentümer lediglich den Präsidenten der Gemeinschaft über seine Pläne in Kenntnis setzen. Der Gemeinschaft wird auf diese Weise die Möglichkeit gegeben, rechtzeitig von den Maßnahmen zu erfahren und im Falle zweifelhafter Veränderungen diese mit dem Eigentümer zu besprechen. Damit wird sowohl für den Eigentümer wie für die Gemeinschaft der Schaden durch nicht genehmigte aber genehmigungspflichtige Maßnahmen (die später vielleicht beseitigt werden müssen oder irreparable Schäden verursachen) eingegrenzt. Unabhängig von der Mitteilung an den Präsidenten muss ebenso eine Baugenehmigung eingeholt werden. Das spanische Recht unterscheidet hierbei zwischen der sogenannten licencia de obra mayor (Genehmigung für größere Baumaßnahme) und der licencia de obra menor (Genehmigung für Baumaßnahme geringerer Tragweite).

Aufteilung, Hinzufügung und Abspaltung von Sondereigentum

Eine der einschneidendsten Baumaßnahmen stellt die Teilung, Hinzufügung und Abspaltung von Sondereigentumselementen dar. Bei der Bewertung derselben gilt es jedoch zu beachten, dass zwischen der tatsächlichen und der rechtlichen Veränderung zu unterscheiden ist. Wird beispielsweise eine Wohnung oder ein Geschäftslokal durch die Errichtung von Trennwänden in mehrere physisch abgeschlossene Einheiten aufgeteilt, erfordert dies solange keine Genehmigung der Gemeinschaft, wie weder das Gemeinschaftseigentum berührt noch eine Veränderung der Quoten (Individualisierung bzw. Aufteilung der Quote des ursprünglichen Sondereigentumselements unter den aus ihm hervorgegangenen) beabsichtigt wird. Soll hingegen jedes dieser Teile nicht nur ein körperliches sondern ebenso ein rechtlich selbständiges Element werden, oder wird durch die Aufteilung das Gemeinschaftseigentum betroffen (etwa die Fassade), bedarf es der Zuweisung einer entsprechenden individuellen Quote. Die eigene Quote, sprich der festgesetzte Anteil am Gemeinschaftseigentum, ist Voraussetzung zur Schaffung eines unabhängigen Sondereigentumselements. Soll also beispielsweise ein Geschäftslokal in zwei rechtlich völlig selbständige Einheiten aufgeteilt werden, müsste jeder Teil eine eigene Quote erhalten. Hierfür bedarf es des zustimmenden Beschlusses einer doppelten drei Fünftel Mehrheit von Stimmen und Quoten der Gesamtheit aller Eigentümer. Ähnlich liegt der Fall bei der tatsächlichen Verbindung von Wohn- oder Geschäftsräumen. Auch hier gilt, dass die faktische Verbindung kein rechtlich einheitliches Element entstehen lässt. Die auf eine Verbindung zielenden Arbeiten (Mauerdurchbrüche) sind nach h.M. gemäß Artikel 7.1 LPH und nicht nach Artikel 10.3.b.) LPH (sonst Erfordernis eines Beschlusses von drei Fünfteln der Eigentümer und Quoten) zu beurteilen. Zwar müssen die zwischen den Sondereigentumselementen liegenden Trennwände nach allgemeiner Auffassung als Gemeinschaftseigentum eingeordnet werden, dennoch bedarf deren teilweise Beseitigung keiner besonderen Erlaubnis durch die Gemeinschaft, wenn es sich nicht um tragende Wände handelt (dann nämlich könnte die Sicherheit der Liegenschaft betroffen sein), Bauelemente nicht verändert werden (die Zwischenmauer wird zwar durchbrochen, behält aber ihre Funktion für alle übrigen Eigentümer unverändert bei), das äußere Erscheinungsbild keine Änderung erfährt (Veränderungen an Außenmauern bzw. der Fassade sind anders zu beurteilen) und Rechte Dritter nicht verletzt werden. Soll aber ein einheitliches, rechtlich selbständiges Element aus mehreren unabhängigen Sondereigentumselementen hervorgehen, in der Art, dass diese sich vereinen, würde erneut ein Beschluss durch drei Fünftel der Stimmen und Quoten aller Eigentümer erforderlich.

Wenn in Artikel 10.3.b.) LPH die Rede von Aufteilung, Verbindung und Abspaltung von Sondereigentum ist, so bezieht sich dies nicht auf die faktische Veränderung, auch wenn der Wortlaut dies nahelegt, sondern die rechtliche. Eine rein tatsächliche Veränderung ist, wenn kein Gemeinschaftseigentum betroffen wird auch ohne
entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung möglich.

Artikel 10.3.b.) LPH unterscheidet nach seinem Wortlaut folgende Fälle:

Teilung

Ein Sondereigentumselement kann gemäß Artikel 10.3.b.) LPH in mehrere unabhängige Sondereigentumselemente aufgeteilt werden (in diesem Fall löst sich das ursprüngliche Element zugunsten mehrerer neuer unabhängiger Elemente auf ). Beispielsweise wird eine 100 qm Wohnung in zwei 50 qm Wohnungen aufgeteilt. Hierbei wird das ursprüngliche Sondereigentumselement im Grundbuch zugunsten der neuen, aus ihm hervorgegangenen, abgeschrieben. Für jedes der neuen Sondereigentumselemente wird ein neues Grundbuchblatt eingerichtet.

Abspaltung

Weiterhin kann ein Teil eines Sondereigentumselements abgespalten werden. Durch die Verkleinerung des ursprünglichen Sondereigentumselements, entsteht ein weiteres, neues und unabhängiges Element (das ursprüngliche Element existiert fort, nimmt aber zugunsten der Schaffung eines neuen Elements an Größe bzw. Fläche ab).

Hinzufügung

Ebenso ist es möglich, ein oder mehrere Sondereigentumselemente bzw. einen abgespaltenen Teil derselben einem anderen Sondereigentumselement hinzuzufügen (das heißt, dass einzelne Elemente oder deren Teile in einem anderen aufgehen). Beispielsweise wird eine 40 qm große Wohnung einer 250 qm großen Wohnung dergestalt hinzugefügt, dass die selbständige Existenz der kleineren Einheit endet, oder von einem 120 Quadratmeter großen Geschäftsraum wird ein 20 Quadratmeter großer Raum abgespalten und einer anderen unabhängigen Gewerbefläche hinzugefügt. Das vergrößerte Sondereigentumselement besteht mit seiner nunmehr erweiterten Fläche fort. Es behält seine Identifikation im Grundbuch -lediglich die Beschreibung muss angepasst werden. Zu beachten gilt, dass Artikel 48 des Reglamento Hipotecario vorschreibt, dass die zu vergrößernde Immobilie mindestens über die fünffache Fläche des hinzuzufügenden Elementes oder Teiles verfügen muss. Die Hinzufügung eines größeren Elements zu einem kleineren scheidet daher von vorneherein aus.

Neben den soeben beschriebenen Veränderungen findet sich im RH aber auch die Möglichkeit der Vereinigung von Grundeigentum (agrupación). Unter Vereinigung ist in diesem Zusammenhang zu verstehen, dass mehrere Elemente zu einem völlig neuen vereint werden, wobei für dieses ein neues Grundbuchblatt eingerichtet wird. Auch wenn sich im Wortlaut des Artikels 10.3.b.) LPH kein Hinweis auf diese Möglichkeit findet, ist davon auszugehen, dass alle durch das RH vorgesehenen Optionen von Artikel 10.3.b.) LPH gedeckt werden.

Da es sich in diesen Fällen um eine rechtliche Veränderung handelt, bedarf es außer der Einwilligung der betroffenen Eigentümer der Zustimmung der Eigentümerversammlung, welcher für die veränderten Wohnungen und Geschäftsräume unter Beachtung des in Artikel 5 ausgeführten, die Festsetzung der jeweils neuen Beteiligungsquote(n) obliegt, ohne dass die Quoten der übrigen, nicht betroffenen Sondereigentumselemente modifiziert werden dürfen. Diese Einwilligung muss gemäß Artikel 10.3.b.) LPH mittels eines zustimmenden Beschlusses von drei Fünfteln der Stimmen und Quoten aller Eigentümer erfolgen. Diesbezüglich liegt also die ausdrücklich durch Artikel 17.6 LPH vorgesehenen Ausnahme vor, so dass das Einstimmigkeitserfordernis nicht zum tragen kommt, weil hier der erforderliche Beschluss zwar die Teilungserklärung (oder die Satzung) der Eigentümergemeinschaft berührt, aber vom Gesetz eine anderslautende Mehrheit vorgesehen ist.

Sonstige Baumaßnahmen

Durch das Gesetz 8/2013 vom 26. Juni, über städtische Sanierungs- oder Erneuerungs- und Renovierungsmaßnahmen, welches am 28. Juni 2013 in Kraft trat, wurden nicht nur die Mehrheitsanforderungen für die Aufteilung, Hinzufügung und Abspaltung von Sondereigentum herabgesetzt, sondern ebenso weitere Baumaßnahmen ausdrücklich benannt, und diesen was die Mehrheitsanforderungen angeht gleichgestellt.

In Bezug auf das Sondereigentum ist in diesem Zusammenhang insbesondere die Schließung der Terrassen, sowie die Aufstockung des Gebäudes und jedwede andere Veränderung der Gebäudestruktur oder der Bausubstanz hervorzuheben. Auch wenn die Abschottung der Terrassen mit Sicherheit am Häufigsten vorkommen dürfte, kann es durchaus auch zu Aufstockungen durch einzelne Eigentümer (regelmäßig der Bauträger) kommen, die sich oftmals eine entsprechende Berechtigung im Gründungstitel vorbehalten haben. In beiden Fällen bedarf es nunmehr lediglich eines Beschlusses, der durch drei Fünftel aller Stimmen und Quoten der Gemeinschaft getragen wird.

Baugenehmigung

Neben eines zustimmenden durch drei Fünftel aller Stimmen und Quoten der Gemeinschaft getragenen Beschlusses, bedarf es gemäß Artikel 10.3.b.) LPH ebenfalls des Erhalts einer Baugenehmigung Seitens der zuständigen Behörde. Dieses Erfordernis bestand im Grunde genommen schon vor der Neufassung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, durch das Gesetz 8/2013 vom 26. Juni, schließlich liegt die Befugnis zur Erteilung von Baugenehmigungen und die Aufsicht über ihre Ausführung bei der Gemeinde. Allerdings ist der ausdrückliche Hinweis auf die Notwendigkeit einer entsprechenden Genehmigung erst jetzt in das spanische Wohnungseigentumsgesetz eingeführt worden.

Ist das Vorliegen der Voraussetzungen des Artikels 17.6 Ley de Suelo eine echte Bedingung?

Bei der Lektüre des Artikels 10.3.b.) LPH könnte man zu der Überzeugung gelangen, diese (gegenüber der ehemals geltenden, und ansonsten bei Änderungen der Teilungserklärung regelmäßig einschlägigen Einstimmigkeit) gelockerten Mehrheitsanforderungen würden nur in ganz bestimmen Fällen greifen, nämlich dann wenn die durch Artikel 17.6 Ley de Suelo genannten Voraussetzungen vorliegen. Tatsächlich bezieht sich der besagte Artikel auf die sogenannten complejos inmobiliarios, also Immobilienkomplexe. Man könnte daher die Auffassung vertreten, die Regelung des Artikels 10.3.b.) LPH beziehe sich lediglich auf Urbanisationen. Dem steht allerdings die in Artikel 17.6 a.E. Ley de Suelo eingefügte Legaldefinition von complejo inmobiliario im Wege. Schließlich wird dort unter dieser Bezeichnung jeder Immobilienverbund verstanden, in welchem im ausschließlichem Eigentum stehende Elemente mit weiteren Elementen koexistieren, die in gemeinschaftlichem Eigentum stehen, und ersteren dienen , wenn das Eigentum an diesen Gemeinschaftselementen in einer Quote ausgedrückt wird, welche sich unter den Eigentümern der im ausschließlichem Eigentum stehenden Elemente verteilt. Mit anderen Worten: Existieren Sondereigentumselemente und diesen dienende Gemeinschaftselemente, an denen die Eigentümer mit einer Quote beteiligt sind, liegt ein complejo inmobiliario im Sinne des Artikels 17.6 Ley de Suelo vor. Alleine vom Wortlaut ausgehend wäre der Artikel 10.3.b.) LPH damit auf alle Eigentümergemeinschaften anwendbar. Allerdings genügt ein Blick in Artikel 2 a.) und c.) LPH, um festzustellen, dass das spanische Wohnungseigentumsgesetz sehr wohl eine Unterscheidung zwischen der einfachen Eigentümergemeinschaft und dem Immobilienkomplex vornimmt. Zwar soll die Ley de Propiedad Horizontal auf beide Arten von Gemeinschaften Anwendung finden, doch zeigt der Gesetzgeber gleichzeitig auf, dass es sich um unterschiedliche Konstellationen handelt. Es ließe sich daher – aufgrund des beschriebenen Widerspruchs – durchaus vertreten, Artikel 10.3.b.) LPH sei lediglich auf Immobilienkomplexe im Sinne des Artikels 17.6 Ley de Suelo und Artikel 2 LPH anzuwenden. Dann würde die Lockerung der ehemals geltenden Einstimmigkeitsregel zu Gunsten der neuen doppelten drei Fünftel Mehrheit nur für Urbanisationen gemäß Artikel 2 LPH gelten. Die Rechtsprechung wird die durchaus berechtigten Zweifel ausräumen und aufzeigen müssen, welcher Auffassung der Vorrang zu geben ist.

Dort wo Artikel 10.3.b.) LPH Anwendung findet, bedarf es jedenfalls für die Errichtung neuer Stockwerke und jedwede andere Veränderung der Gebäudestruktur oder der Bausubstanz, wozu wie wir gesehen haben, unter anderem die Schließung der Terrassen und die Veränderung der (Gebäude-) Umhüllung zur Verbesserung der Energieeffizienz zählen, sowie der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dinge lediglich des Beschlusses einer drei Fünftel Mehrheit der Stimmen und Quoten der Gesamtheit aller Eigentümer (wenn keine anderen, spezielleren, Vorschriften vorrangig heranzuziehen sind).

Vornahme durch die Gemeinschaft

Die Gemeinschaft ist berechtigt, im Sondereigentum all diejenigen Reparaturen durchzuführen, welche zum Betrieb der Liegenschaft erforderlich sind. Darüber hinaus muss der Eigentümer auch Dienstbarkeiten dulden, wenn diese unerlässlich für die Schaffung von Gemeinschaftseinrichtungen allgemeinen Interesses sind, die gemäß Artikel 17 LPH beschlossen wurden. Zu diesem Zweck bestimmt Artikel 9.1.c.) LPH, dass es zu den Pflichten des Eigentümers gehört, solcherlei Arbeiten in seinem Sondereigentum zu gestatten. Artikel 9.1.d.) LPH führt weiter aus, dass der Eigentümer Zugang zu seinem Sondereigentum gewähren muss, um die Arbeiten überhaupt erst zu ermöglichen.

Bauarbeiten im Gemeinschaftseigentum

Vornahme durch den Eigentümer

Den Eigentümern ist es im Allgemeinen (die Ausnahmen von diesem Grundsatz sollen im Folgenden aufgezeigt werden) nicht gestattet, im Gemeinschaftseigentum bauliche Maßnahmen umzusetzen. Selbst für den Fall, dass eilbedürftige Reparaturarbeiten erforderlich wären, sieht dass Gesetz lediglich vor, dass der Eigentümer den Präsidenten hierüber in Kenntnis zu setzen hat. Grundsätzlich soll also noch nicht einmal der Eigentümer selbst eingreifen, sondern sich darauf beschränken, den Vertreter der Gemeinschaft zu informieren. Dieser wird normalerweise entweder selbst oder unter Zuhilfenahme des Hausverwalters über Kontakte zu geeigneten Handwerkern und spezialisierten Unternehmen verfügen, welche innerhalb kürzester Zeit zu marktüblichen Preisen die erforderlichen Reparaturen fachmännisch ausführen können. Trotz der soeben beschriebenen Vorgaben des Artikels 7.1.2 LPH muss dies nicht bedeuten, dass es dem Eigentümer nicht ausnahmsweise möglich sein darf, selbst eilbedürftige Reparaturen zu veranlassen. So kann es geschehen, dass kein Verantwortlicher (Präsident oder Verwalter) erreichbar ist und das Maß an Eilbedürftigkeit derart hoch einzuschätzen ist, dass jede Verzögerung den Schaden oder das Risiko unnötigerweise erhöhen würde. In solcherlei Fällen, soll der Eigentümer nicht nur berechtigt sein, die Reparaturarbeiten zu vergeben, sondern ebenso die möglicherweise von ihm verauslagten Kosten erstattet zu erhalten. Solcherlei Maßnahmen haben letztlich aber reichlich wenig mit allen anderen denkbaren Arbeiten im Gemeinschaftseigentum zu tun, welche den Eigentümern wie beschrieben untersagt sind.

Vornahme durch die Gemeinschaft

Grundsätzlich ist nur die Gemeinschaft berechtigt, Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu veranlassen. Im Falle eilbedürftiger Reparaturen, welche keinen Aufschub erlauben bzw. bei deren Verzögerung eine bedeutende Vergrößerung des Schadens zu erwarten ist, bestimmt das Gesetz, dass es dem Verwalter gestattet ist, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Er muss hierüber jedoch sofort den Präsidenten in Kenntnis setzen. Genauso kann, unter besonderen Umständen – wie wir weiter oben gesehen haben – auch ein einzelner Eigentümer, zur Schadensabwendung unmittelbar selbst die erforderlichen Reparaturmaßnahmen ausführen lassen, wenn der Präsident (und gegebenenfalls auch der Verwalter) nicht erreichbar sind und ein Abwarten aufgrund der Gesamtumstände nicht angeraten scheint. In beiden Fällen handelt es sich jedoch um Ausnahmen. Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum erfordern daher im Allgemeinen eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Dieser bedarf wiederum zu seinem Zustandekommen in Abhängigkeit seiner Art, des Umfang sowie des Zweckes der konkreten Baumaßnahme unterschiedlicher Mehrheiten.

Leider ist das spanische Wohnungseigentumsgesetz, was die unterschiedlichen Baumaßnahmen und die an sie zu stellenden Anforderungen angeht, trotz aller vorgenommenen Reformen, nicht besonders eindeutig. Die Fülle an unbestimmten Rechtsbegriffen und die sich auf den ersten Blick widersprechenden Absätze der Artikel 10 und 17 LPH, deren jeweilige Bedeutung sich nur aus einer systematischen Einordnung erschließt, führen zu teilweise gegensätzlichen Deutungen in Rechtsprechung und Literatur und in der Folge zu entsprechend voneinander abweichenden Einschätzungen und Urteilen.

In jedem Fall lässt sich sagen, dass die rechtliche Einordnung der Bassmausnahmen äußerst komplex und einzelfallabhängig ist. Um die Bewertung im Rahmen des Möglichen dennoch zu erleichtern, wurde eine allgemeine grafische Übersicht erstellt, welche die wesentlichen Strukturen vermitteln soll. Darüber hinaus sind zu diesem Zweck der Aufbau der folgenden Ausführungen sowie die Gestaltung des erläuternden Schaubildes aufeinander abgestimmt worden. Durch die simultane Lektüre dürfte jeder dieser Inhalte von den Stärken der jeweils anderen Darstellungsart profitieren. Das Diagramm müsste, so hoffen wir, helfen, den Überblick zu bewahren und der folgende Text dazu beitragen, die Eigenarten und Voraussetzungen der jeweiligen Maßnahmen vertiefend zu vermitteln.

Sowohl für den Aufbau des Diagramms, wie für die sich hier anschließenden Ausführungen, wurde die im spanischen Wohnungseigentumsgesetz vorgenommene begriffliche Einteilung in Reparaturen (ordentlicher, außerordentlicher und eilbedürftiger Art), Instandhaltungs- und Konservierungsmaßnahmen sowie Neuerungen übernommen.

Reparaturmaßnahmen

Um Reparaturarbeiten handelt es sich in all denjenigen Fällen, in welchen die Maßnahmen darauf gerichtet sind, die Liegenschaft nach Beschädigungen in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuführen. Man unterscheidet weiter zwischen ordentlichen Reparaturen, welche durch die gebrauchsübliche oder durch die Alterung bedingte, gewöhnliche Abnutzung und die hiermit einhergehenden Schäden erforderlich werden und den außerordentlichen Reparaturen, welcher es nach unvorhergesehenen, sprich zufälligen, Beschädigungen bedarf (z.B. nach Bränden, Blitzeinschlägen oder Überschwemmungen). Beide Fälle können unter der Vorschrift des Artikels 10.1.a.) LPH eingeordnet werden, wonach die Gemeinschaft verpflichtet ist, die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um die Liegenschaft in Stand zu halten und zu konservieren. Artikel 14.c.) LPH sieht zwar vor, dass die Eigentümerversammlung über die Mittelausstattung und die Durchführung aller Reparaturarbeiten an der Liegenschaft, gleichgültig ob sie ordentlicher oder außerordentlicher Natur seien, zu beschließen hat; gemeint ist hiermit aber nicht, dass die Gemeinschaft beschließen müsse, ob notwendige Reparaturarbeiten durchgeführt würden – also erst eine bestimmte Mehrheit hierfür zustandekommen müsse – , sondern vielmehr, dass sie über die Bereitstellung der Mittel und die Art und Weise der Umsetzung zu entscheiden habe. Während bei ordentlichen Reparaturen die hierfür aufzubringenden Mittel, aufgrund ihrer Vorhersehbarkeit, im Rahmen einer ordentlichen Versammlung im entsprechenden Haushaltsplan ihren Niederschlag finden, werden die außerordentlichen Reparaturen regelmäßig durch Beschluss in außerordentlichen Versammlungen und im Wege von Sonderumlagen oder vorläufig zu Lasten des Rücklagenfonds finanziert (siehe Artikel 9.1.f.) LPH).

Bei außerordentlichen Reparaturen muss weiter danach unterschieden werden, ob die erforderliche Maßnahme auch eilbedürftig ist oder nicht. Handelt es sich nämlich um eine dringende, unaufschiebbare Maßnahme, bei deren Verzögerung eine wesentliche Vergrößerung des Schadens droht, darf gemäß Artikel 20.c.) LPH der Verwalter ausnahmsweise eigenmächtig die notwendigen Maßnahmen veranlassen, ohne dass die Eigentümerversammlung zuvor über die Mittel und die Art und Weise der Ausführung abstimmen müsste. Der Verwalter ist in einem solchen Fall aber verpflichtet, unverzüglich den Präsidenten oder gegebenenfalls die Eigentümer über die von ihm ergriffenen Maßnahmen in Kenntnis zu setzen. Die zur Durchführung der eilbedürftigen Arbeiten notwendigen Mittel werden notwendigerweise aus dem Rücklagenfond finanziert, weshalb das Bestehen einer solchen Rücklage, nicht nur aufgrund der rechtlichen Vorgaben, sondern auch aufgrund der tatsächlichen Erfordernisse unverzichtbar ist.

Instandhaltungs- und Konservierungsmaßnahmen

Gemäß Artikel 10.1.a.) LPH ist die Eigentümergemeinschaft ebenfalls verpflichtet, die Liegenschaft in Stand zu halten und alle erforderlichen Konservierungsmaßnahmen zu veranlassen. Anders als im Falle von Reparaturarbeiten, geht es nicht um die Beseitigung von Beschädigungen – also die Zurückführung in den ursprünglichen Zustand – sondern darum, den gemeinen Abnutzungs- und Gebrauchserscheinungen entgegenzutreten. Diese erstrecken sich aber nicht auf alle denkbaren Gemeinschaftselemente sondern lediglich auf solche, welche die grundsätzlichen Sicherheitsanforderungen (requisitos básicos de seguridad) des Gebäudes betreffen, oder sich auf die Bewohnbarkeit (habitabilidad), die allgemeine Barrierefreiheit (accesibilidad universal) oder den Zustand des Zierwerks (condiciones de ornato) auswirken. Darüber hinaus bezieht das Gesetz seit dem 28. Juni 2013 all diejenigen Elemente mit ein, bezüglich derer von Seiten der öffentlichen Verwaltung eine besondere rechtliche Pflicht zur Erhaltung auferlegt wurde (cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación). Eine entsprechende Pflicht konnte zwar bereits zuvor bestehen, wird jedoch mittlerweile ausdrücklich im spanischen Wohnungseigentumsgesetz bezeichnet.

Bemerkenswerter Weise wurde in der am 28. Juni 2013 in Kraft getretenen Neufassung des Artikels 10.1 LPH der ursprünglich enthaltene Hinweis auf die Pflicht zur Instandhaltung und Konservierung der Eigenschaften der Struktur (condiciones estructurales) des Gebäudes sowie der Abschirmung gegen Nässe (estanqueidad), welche bis zu diesem Zeitpunkt ausdrücklich bestand, entfernt. Dennoch sollte dies nicht zu der Annahme verleiten, die Erhaltungspflichten der Gemeinschaft seien reduziert worden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass diese Aspekte nunmehr unter die grundsätzlichen Sicherheitsanforderungen fallen. Um das Verständnis und den Umgang mit diesen Anforderungen zu erleichtern, soll daher die Bedeutung und Reichweite beider Begriffe (condiciones estructurales und estanqueidad) im Folgenden ebenfalls näher erläutert werden.

Einer klaren und abschließenden Einordnung danach, welche Arbeiten unter Artikel 10.1.a.) LPH fallen und welche nicht, steht (neben dem bestehen der notwendigerweise einzelfallbezogenen, durch die Verwaltung ausdrücklich auferlegten Konservierungspflichten) im Wege, dass es sich bei den gerade bezeichneten Begriffen um solche unbestimmter Art handelt und dass in Abhängigkeit der Natur der jeweiligen Liegenschaft die gleichen Maßnahmen in einem Fall erforderlich und in einem anderen unnötig sein können.

Die folgenden Ausführungen sollen daher lediglich als allgemeine Anhaltspunkte dienen.

Unter dem Konzept Eigenschaften der Struktur könnten all diejenigen Parameter eingeordnet werden, welche die strukturellen Eigenschaften der Liegenschaft betreffen (Aufteilung, Anzahl der Stockwerke, Bedachung, etc.). Mit Blick auf die einschlägigen baurechtlichen Vorschriften lässt sich außerdem sagen, dass dieses Konzept (condiciones estructurales) in engem Bezug zu den in Artikel 3 der Ley de Ordenación de la Edificación beschriebenen Anforderungen an die strukturelle Sicherheit (requisitos de seguridad estructural) steht. Hiernach ist sicherzustellen, dass am Gebäude oder dessen Bestandteilen keine Schäden eintreten, welche ihren Ursprung in oder ihre Auswirkungen an dem Fundament, den Stützen, Trägern, Bindewerk, tragenden Mauern und anderen Strukturelementen haben und unmittelbar die mechanische Widerstandsfähigkeit und Stabilität des Gebäudes betreffen.

Mit dem Konzept der Abschirmung gegen Nässe (estanqueidad) meinte der Gesetzgeber die Pflicht, unter anderem auch aus Gründen der allgemeinen Gesundheitsprävention, dafür Sorge zu tragen, dass an allen voneinander abgegrenzten Bereichen keine Feuchtigkeitsschäden durch Sickerungen eintreten.

Mit dem Oberbegriff Bewohnbarkeit (habitabilidad) wird Bezug auf die Anforderungen an eine die gesetzlichen Auflagen erfüllende Eignung zu Wohnzwecken genommen. Hierunter fallen unter anderem die Versorgung mit Trinkwasser, ein funktionierendes Abwassersystem und im Allgemeinen die Beachtung aller einschlägigen Hygienevorschriften. Vor diesem Hintergrund sei ergänzend auf den bereits bezeichneten Artikel 3 der LOE hingewiesen, welcher unter dem Aspekt der an die Bewohnbarkeit zu stellenden Anforderungen z.B. auch den Lärmschutz oder die Energieeffizienz zählt.

Für die Deutung des Begriffs allgemeine Barrierefreiheit (accesibilidad universal) kann auf die bereits in Artikel 2.c.) des mittlerweile außer Kraft getretenen Gesetzes 51/2003 vom 2. Dezember, über Chancengleichheit, Antidiskriminierung und allgemeine Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderung enthaltene Legaldefinition zurückgegriffen werden. Dieses führte aus:

Allgemeine Barrierefreiheit: Die Voraussetzung welche Umgebungen, Vorgänge, Güter, Produkte und Dienstleistungen, sowie Gegenstände oder Werkzeuge und Vorrichtungen erfüllen müssen, um durch alle Personen sicher, bequem und so selbständig und natürlich wie möglich, verstanden, genutzt und eingesetzt werden zu können. Sie setzt das Konzept eines « Entwurfs für alle » voraus, ohne dass dies bedeute, dass erforderlichenfalls keine vernünftigen Anpassungen vorgenommen werden dürften.

Auch wenn seit dem 4. Dezember 2013 das königliche Gesetzes-Dekret 1/2013, vom 29. November, durch welches das neu gefasste Allgemeine Gesetz zur Regelung der Rechte behinderter Menschen und ihre gesellschaftliche Integration in Kraft getreten ist, welche das alte Gesetz abgelöst hat, wurde diese Legaldefinition fast wörtlich beibehalten. Die Bedeutung und Tragweite ist daher identisch.

Neben der Pflicht zur Aufrechterhaltung der Barrierefreiheit gemäß Artikel 10.1.a.) LPH, enthält Artikel 10.1.b.) LPH noch viel weitreichendere Anforderungen, um eine behindertengerechte Gestaltung der Gemeinschaftselemente sicherzustellen. Über die Instandhaltung hinaus, verpflichtet Artikel 10.1.b.) LPH nämlich zur Durchführung der erforderlichen Massnahmen, um eine angemessene Anpassung an die allgemeinen Erfordernisse der Barrierefreiheit zu erzielen. Verkehren behinderte oder über 70 Jahre alte Menschen in der Gemeinschaft, wird diese Pflicht, wie wir später noch sehen werden, im Sinne einer fallbezogenen Barrierefreiheit erweitert.

Die Anforderungen an die Sicherheit sind so zu verstehen, dass Personen- und Sachschäden ausgeschlossen werden sollen, die aus einer ungeeigneten Instandhaltung und Konservierung der Liegenschaft resultieren. Hierzu zählt beispielsweise die sich aus einer unzeitgemäßen Elektroinstallation ableitende Brandgefahr genauso, wie die aus veralteten Wasserleitungen resultierenden Gefahr von Rohrbrüchen und Überschwemmungen oder den sich aus Altersgründen herabfallenden Dachziegeln ergebenden Risiken. Auch in diesem Fall sind die in Artikel 3 der Ley de Ordenación de la Edificación enthaltenen Ausführungen zu berücksichtigen.

Trotz der an dieser Stelle vorgenommenen Hinweise auf die Ley de Ordenación de la Edificación sei hervorgehoben, dass die Instandhaltungs- und Konservierungsmaßnahmen des Artikels 10.1.a.) LPH sich lediglich darauf beziehen, den pflichtgemäßen, ursprünglichen Zustand der Liegenschaft aufrechtzuerhalten oder wieder herzustellen. Im Rahmen der Beantwortung der Frage, welches Ausmaß die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Instandhaltungs- und Konservierungsmaßnahmen nach Artikel 10.1.a.) LPH hat, spielt dieses Gesetz (LOE) daher nur eine bedingte Rolle. Die gegebenenfalls entstehende Pflicht zur Modernisierung der Liegenschaft, resultiert aus anderen Vorschriften. Die Bedeutung der dargelegten Begriffe sollte dennoch bereits an dieser Stelle erläutert werden, tauchen sie doch in der von uns gewählten Reihenfolge der Darlegungen aller Baumaßnahmen hier zum ersten Mal auf. Wir werden deshalb im Folgenden auf die hier gemachten Ausführungen verweisen.

Ähnlich wie bei den Reparaturarbeiten, können auch die Instandhaltungs- oder Konservierungsmaßnahmen eilbedürftig sein und den Verwalter ohne Beschluss der Versammlung zur Veranlassung derselben berechtigen. In Artikel 20.c.) LPH ist jedenfalls in diesem Zusammenhang neben den eilbedürftigen Reparaturen auch von anderen Maßnahmen (medidas) die Rede.

Abgesehen vom beschriebenen Ausnahmefall, muss immer ein Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegen, der die Instandhaltungs- oder Konservierungsmaßnahmen veranlasst, auch wenn der Wortlaut des Artikels 10.1 LPH fälschlicherweise einen gewissen Automatismus nahelegt. Ausgehend von Artikel 10.1 LPH besteht allerdings die Pflicht der Versammlung, einen solchen Beschluss zu erlassen. Jeder Eigentümer ist daher berechtigt, die Ausführung bzw. den hierauf gerichteten Beschluss zu fordern. Es obliegt aber der Versammlung darüber zu entscheiden, ob die konkrete Maßnahme tatsächlich erforderlich ist, denn darüber kann es unterschiedliche Auffassungen geben. Lehnt die Versammlung einen hierauf gerichteten Beschluss ab, sehen einzelne Autoren die Möglichkeit kraft Artikel 18 LPH diesen negativen Beschluss wegen des hierin liegenden Gesetzesverstoßes anzufechten, richtigerweise kann ein negativer Beschluss aber nicht auf Grundlage des Artikels 18 LPH angefochten werden, wie wir an anderer Stelle ausführen werden. Vielmehr wäre eine Klage auf Grundlage des Verstoßes gegen Artikel 10.1 LPH einschlägig. Kam der Beschluss zustande, müssen sich alle Eigentümer im Umfang ihrer Quote beteiligen.

Artikel 10.1.a.) und b.) LPH sehen darüber hinaus das Recht der Eigentümer vor, von der Gemeinschaft die Umsetzung von Baumaßnahmen zu fordern, damit die Gemeinschaftselemente in angemessener Weise den Erfordernissen einer allgemeinen Barrierefreiheit gerecht werden. Sollten in den Sondereigentumselementen behinderte oder über 70 Jahre alte Menschen leben oder arbeiten, kann darüber hinaus jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaftselemente an deren Bedürfnisse angepasst werden, damit die für diese erforderliche, konkretisierte Barrierefreiheit erzielt werden kann. Daneben sind auch die mechanischen oder elektronischen Installationen durchzuführen, damit ihnen eine geeignete Orientierung und Verbindung zur Außenwelt ermöglicht wird. Trotz dieser Berechtigung muss, wie wir später in einem diesen Belangen gewidmeten Abschnitt ausführt wird, von Fall zu Fall unterschieden werden. Denn wenngleich ein Recht auf solcherlei Massnahmen bestehen kann, gilt es weiter zu unterscheiden, um festzustellen, ob die Gemeinschaft selbst zur Durchführung verpflichtet wird, oder ob lediglich ein Recht der Betroffenen besteht, eine Maßnahme auf (teilweise oder vollständig) eigene Kosten umzusetzen.

Bis zu der am 28. Juni 2013 in Kraft getretenen Reform konnten diese Anpassungsmaßnahmen zur Erlangung der fall- bzw. personenbezogenen Barrierefreiheit nur dann verbindlich auf Antrag eines Eigentümers eingefordert werden, wenn deren Kosten nicht den Betrag von zwölf ordentlichen Monatsbeiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben überstiegen. Existierten in der Gemeinschaft Eigentümer mit einem sehr geringen Einkommen, entfiel darüber hinaus dieses Recht, um die Geringverdiener unter den Eigentümern vor größeren Beitragspflichten zu bewahren. Mittlerweile wurde diese Geringverdienerklausel aber ganz aus dem Gesetz entfernt. Außerdem dürfen die Kosten nunmehr den besagten Betrag in Höhe von zwölf ordentlichen Beiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben übersteigen, ohne dadurch ihren zwingenden Charakter einzubüßen. Der Antragsteller muss in einem solchen Fall lediglich die überschüssigen Kosten selbst tragen. Ein vertiefender Einblick bezüglich der besonderen Voraussetzungen soll jedoch, wie angedeutet, an anderer Stelle, in einem der Barrierefreiheit gewidmeten Abschnitt erfolgen.

Sind sich die Eigentümer über die Einordnung einer Maßnahme uneinig, entscheidet gemäß Artikel 17.10 LPH die Eigentümerversammlung über ihren Charakter. Der darauf gerichtete Beschluss der Versammlung kann, wenn er angenommen wird, von den Gegnern im Wege des Artikels 18 LPH gerichtlich angefochten werden. Was die Kosten der in Artikel 10.1.a.) – d.) LPH enthaltenen Massnahmen angeht, so haben sich gemäß Artikel 10.2 LPH alle Eigentümer hieran zu beteiligen.

Allgemeine Neuerungen und Verbesserungen

Von den Reparatur-, Instandhaltungs- oder Konservierungsmaßnahmen sind die auf die Einführung von Neuerungen oder Verbesserungen gerichteten Arbeiten abzugrenzen. Während erstere darauf abzielen, die Liegenschaft in den ursprünglichen Zustand zurückzuführen oder zu erhalten, führen letztere zu einer quantitativen oder qualitativen Verbesserung, z.B. im Wege einer Erhöhung der Nutzbarkeit, oder der Bequemlichkeit, der Erweiterung der bestehenden um neue Gemeinschaftselemente, oder schlicht durch Herbeiführung eines gediegeneren Erscheinungsbildes und damit im Ergebnis zu einem Ansteigen des Wertes der Liegenschaft insgesamt. Im Gegensatz zu Artikel 10.1 LPH, ergibt sich aus Artikel 17.4 LPH, dass kein Eigentümer neue Einrichtungen, Dienste oder Verbesserungen verlangen kann, wenn diese nicht für die geeignete Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Barrierefreiheit der Immobilie, entsprechend ihrer Natur und Eigenschaften, erforderlich sind. Im Umkehrschluss kann man daher sagen, dass sich aus dieser Norm der Anspruch der Eigentümer ableitet, die privilegierten, ausdrücklich von der Beschränkung ausgenommenen Baumaßnahmen zu fordern, wenn sie entsprechend der Natur und Eigenschaften der Liegenschaft notwendig sind. In Bezug auf die Bedeutung der Begriffe Bewohnbarkeit, Sicherheit und Barrierefreiheit, kann auf die oben getätigten Ausführungen verwiesen werden. Anders als im Falle des Artikels 10.1.a.) LPH besteht aber nicht die Pflicht der Gemeinschaft, für die Ausführung der privilegierten Massnahmen im Sinne des Artikels 17.4 LPH selbständig tätig zu werden. Die Einführung von Neuerungen und Verbesserungen in den bezeichneten Bereichen verpflichtet nur dann die Gemeinschaft, wenn diese entsprechend der Natur und Eigenschaften der Liegenschaft nötig sind und sie von einem Eigentümer eingefordert wurden. Zu diesem Zweck müsste dann in der Eigentümerversammlung der entsprechende Beschluss zustande kommen.

Privilegierte Neuerungen und Verbesserungen

Besondere Schwierigkeiten bereitet die Einordnung der Voraussetzung entsprechend der Natur und Eigenschaften der Liegenschaft erforderliche Neuerungen und Verbesserungen.

Offensichtlich muss auf den jeweiligen Einzelfall abgestellt werden, denn jede Liegenschaft ist anderer Natur und zeichnet sich durch unterschiedliche Eigenschaften aus.

In einer älteren, bis zum 27. April 1999 gelten Fassung der LPH, war, statt von der Natur und den Eigenschaften, vom Rang (rango) der Liegenschaft die Rede. Hiervon ausgehend wurde auf die Eigentümer abgestellt und gemäß deren Wirtschaftskraft beurteilt, welche Ausstattung als angemessen und folglich erforderlich zu gelten habe. Ausgehend vom neuen Wortlaut, ist aber statt dessen nunmehr auf den allgemeinen Zustand, die Ausstattung, die Straße oder den Stadtteil in welchem sich die Liegenschaft befindet, etc. abzustellen. Und zwar nicht zum Zeitpunkt der Errichtung der Immobilie, sondern in der Gegenwart. Die Beurteilungsgrundlage hat also einen Wechsel von personenbezogenen zu liegenschaftsbezogenen Kriterien vollzogen und richtet sich mit anderen Worten nunmehr danach, welche Einrichtungen bzw. Neuerungen, unter Berücksichtigung des technischen Fortschritts in vergleichbaren Liegenschaften (und nur in Bezug auf die Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit und Barrierefreiheit) üblich sind. Auch wenn die finanzielle Situation der Eigentümer durch die Objektivierung eigentlich unbeachtlich wird, steht diese dennoch oftmals in engem Zusammenhang mit den Wesenszügen der Liegenschaft, weshalb nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein Rückgriff auf die bewohnerbezogene Argumentation auch heute noch Zuspruch finden und die Entscheidung einzelner Gerichte beeinflussen könnte.

Ist die Einführung einer Neuerung oder die Durchführung einer Verbesserung mithin in Bezug auf die Natur und Eigenschaft der Immobilie für deren Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Barrierefreiheit erforderlich, muss sie auf Antrag eines Eigentümers durchgeführt werden. Anders als in den Fällen des Artikels 10.1.a.) LPH entsteht, wie beschrieben, die Pflicht zu ihrer Vornahme daher nicht automatisch, sondern lediglich wenn sie tatsächlich gefordert wird. Damit die Arbeiten aber umgesetzt werden, muss ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegen, der dies bestimmt.

Wurde dieser getroffen, müssen sich alle Eigentümer an den Kosten beteiligen. Dies wird zwar nicht ausdrücklich bestimmt, leitet sich aber aus dem Umkehrschluss des Artikels 17.4 LPH ab. Müssen sich nämlich alle Eigentümer selbst an den Kosten gewisser, nicht erforderlicher Neuerungen oder Verbesserungen beteiligen, lässt dies nur den Schluss zu, dass Entsprechendes erst recht für erforderliche Massnahmen gelten müsse.

Nicht erforderliche Neuerungen und Verbesserungen

Um einerseits den einzelnen Eigentümer vor einer Kostentragungspflicht für völlig unnötige Neuerungen und Verbesserungen zu schützen (welche dennoch einen entsprechenden Rückhalt in der Gemeinschaft finden können), und andererseits die Möglichkeit zu schaffen, ältere Liegenschaften an den aufkommenden, technischen Entwicklungen auch gegen den Willen bestimmter Eigentümer teilhaben zu lassen, wurde dieser nur schwer zu vereinbarende Widerspruch vom Gesetzgeber dahingehend gelöst, dass er zur Schaffung einer vermittelnden Regelung eine ökonomische Grenze zog.

Bis zu einer gewissen Kostenschwelle sollten nicht erforderliche Neuerungen und Verbesserungen, so die notwendigen Mehrheiten zustandekommen, von allen Eigentümern getragen werden, während bei einer Überschreitung dieser Kostengrenze die Gegner derselben (der Gesetzgeber spricht hier von disidentes, also wörtlich übersetzt Dissidenten – wir werden diese Begrifflichkeit im Anschluss erläutern) von der Kostentragungspflicht befreit würden.

Der Gesetzgeber hat diese Grenze bezüglich der Zahlungspflicht für nicht erforderliche Massnahmen bei drei ordentlichen Monatsbeiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben gezogen. Es muss zur Berechnung auf den einzelnen Eigentümer, also auf die Höhe seiner konkreten Beiträge abgestellt werden. Wird, aus welchen Gründen auch immer, neben den ordentlichen Beiträgen auch noch eine bestimmte Summe, z.B. aufgrund einer Sonderumlage geleistet, ist diese Zusatzzahlung für die Berechnung nicht zu berücksichtigen.

Da die Gemeinschaft im Falle nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen keine Pflicht trifft, automatisch oder auf Antrag eines Eigentümers solcherlei Massnahmen zu ergreifen, ja diese sogar untersagt sind, wenn kein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, müssen also genau genommen zwei Aspekte näher berücksichtigt werden. Einerseits muss die für den Beschluss erforderliche Mehrheit zustandekommen. Andererseits darf die Grenze von drei Beiträgen zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben nicht überschritten werden, wenn alle Eigentümer gleichermaßen verpflichtet werden sollen, sich an den Kosten zu beteiligen (die Dissidenten werden andernfalls von der Kostentragungspflicht befreit).

Bezüglich der ersten Frage, also der erforderlichen Mehrheit, hat die letzte Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (am 28. Juni 2013 in Kraft getreten) für erhebliche Klarheit in der Gesetzesanwendung gesorgt, aber gleichzeitig auch eine schwerer zu nehmende Hürde geschaffen.

Während ursprünglich keine ausdrückliche Mehrheit für das Zustandekommen von Beschlüssen zur Umsetzung nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen bezeichnet war – hierfür aber, wie wir im Anschluss ausführen werden, unserer Auffassung nach die einfache Mehrheit genügte – hat der Gesetzgeber im neu gefassten Artikel 17.4.2 LPH nunmehr ausdrücklich bestimmt, dass eine drei Fünftel Mehrheit zustandekommen muss. Dies bedeutet, dass es bei der Beurteilung der Gesetzmäßigkeit einer solchen Maßnahme sowie der zu erzielenden Mehrheit, nunmehr zwischen Beschlüssen vor und ab dem 28. Juni 2013 zu unterscheiden gilt.

Beschlüsse bezüglich nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen vor dem 28. Juni 2013 (i.S.d. Artikels 11.1 und 2 LPH a.F.)

Bis vor in Kraft treten der letzten Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes am 28. Juni 2013 wurde diskutiert, welche Mehrheiten zu erzielen waren, um nicht erforderliche Neuerungen und Verbesserungen beschließen zu können. Als im alten, mittlerweile entfallenen Artikel 11.2 LPH die Rede von in gültiger Weise zustandegekommenen Beschlüssen war (cuando se adopten válidamente acuerdos), wurde die Auffassung vertreten, dies stelle implizit einen Verweis auf den gesamten, damaligen Artikel 17 LPH dar. Aus Artikel 17 LPH ergaben sich schließlich damals, wie auch heute noch im Wesentlichen, die für die jeweiligen Beschlüsse notwendigen Mehrheiten. Mangels Bezeichnung einer eindeutigen Mehrheit, wurde aber diskutiert, auf welche konkrete Mehrheit sich die Regelung des damaligen Artikels 11.2 LPH beziehen sollte. Dies stiftete bei Eigentümern und Hausverwaltern Verwirrung.

Zur Lösung führte eine historische Betrachtung des Artikels 11.2 LPH wie auch eine Analyse des damaligen Artikels 17 LPH. Ein Blick in die Geschichte der Ley de Propiedad Horizontal zeigt uns, dass in der ursprünglichen, am 12. August 1960 in Kraft getretenen Fassung, gemäß dem damaligen Artikel 16 LPH (aus welchem sich zu diesem Zeitpunkt die gesetzlichen Mehrheiten ergaben), lediglich zwischen zwei Arten von Beschlüssen unterschieden wurde. Solchen, welche der Einstimmigkeit bedurften und solchen die bereits mit einfacher Mehrheit zustande kommen konnten. Der bis zum 27. Juni 2013 in Artikel 11.2 LPH enthaltene Hinweis auf den in geeigneter Weise getroffenen Beschluss und die Befreiung der Dissidenten von ihrer Beitragspflicht existierte bereits in der Urfassung des Gesetzes befand sich aber zu Beginn in Artikel 10.2 LPH a.F.

Offensichtlich konnte sich diese Befreiung damals nur auf solche Beschlüsse beziehen, für die eine einfache Mehrheit ausreichend war, denn bei einem einstimmigen Beschluss konnte es keine Dissidenten geben, und andere Mehrheiten existierten nicht. Im Laufe der Jahre wurden der Regelungsinhalt des Artikels 16 in Bezug auf Beschlüsse nach Artikel 17 verlagert und neben der einfachen Mehrheit und der Einstimmigkeit, weitere Mehrheiten eingeführt. Das allgemeine Erfordernis der Einstimmigkeit wurde vom Gesetzgeber als zu rigide empfunden, denn oftmals nützliche Massnahmen scheiterten am Widerstand kleinster Minderheiten oder gar einzelner Eigentümer, weshalb viele Eigentümergemeinschaften, in zahlreichen Belangen, de facto handlungsunfähig wurden. Durch die sukzessive Einführung verschiedener Mehrheitserfordernisse und Kriterien sollte dieser Missstand behoben werden. Ausgehend von einer historischen Betrachtung, lässt sich aber wie dargelegt schlussfolgern, dass trotz Einführung verschiedener Mehrheitserfordernisse Artikel 11.2 LPH a.F. lediglich der einfachen Mehrheit bedürfende Beschlüsse meinen konnten. Als die Ley de Propiedad Horizontal geschaffen wurde, gab es schließlich (neben der in diesem Zusammenhang auszuschließenden Einstimmigkeit) wie beschrieben keine andere als die einfache Mehrheit und eine Änderung des Mehrheitserfordernis ex 11.2 LPH a.F. lässt sich aus anderen Gründen bis zum Jahre 2013 aus keiner Gesetzesänderung herleiten.

Außer aus einer historischen Analyse stützt aber auch ein Blick auf den bis Mitte 2013 bestehenden Wortlaut des Artikels 17 LPH, und die dort beschriebenen Beschlussgegenstände, diese Deutung.

Wie beschrieben, konnte der nunmehr entfallene Artikel 11.2 LPH keine Anwendung auf diejenigen Beschlüsse finden, welche gemäß des damaligen Artikels 17.1 LPH der Einstimmigkeit bedurften. Musste Einstimmigkeit erzielt werden, durfte es keine Dissidenten geben, weshalb auch kein einstimmiger Beschluss mit Gegenstimmen denkbar war. Insofern handelt es sich bei dieser Feststellung um eine Fortsetzung der bereits oben beschriebenen historischen Deutung, die fortgilt. Ein Blick auf die übrigen Mehrheiten führte aber zum gleichen Ergebnis. Für alle im alten Artikel 17.1 LPH beschriebenen Mehrheitsbeschlüsse galt im übrigen die Regelung des damaligen Artikels 17.1.5 LPH, wonach bei Zustandekommen eines der im alten Artikel 17.1 LPH (heute 17.9 LPH) beschriebenen Beschlüsse alle Eigentümer verpflichtet wurden. Eine vom damaligen Artikel 11.2 LPH vorgesehene, in Abhängigkeit der Kosten der Maßnahme operierende Befreiung von der Beitragspflicht, schied mithin aus. Die Regelung des alten Artikels 11.2 LPH hätte andernfalls im Widerspruch zu besagtem Artikel 17.1.5 LPH a.F. gestanden. Wenn wir zur Prüfung der unter dem nächsten Absatz behandelten Mehrheit übergehen, stellen wir fest: Die durch Artikel 17.2 LPH a.F. normierten Beschlüsse verpflichteten eindeutig nur diejenigen Eigentümer zur Kostentragung, welche ausdrücklich für diese gestimmt hatten. Die Regelung des Artikels 11.2 LPH a.F. würde hier ebenfalls keinen Sinn machen, schließlich befreite Artikel 17.2 LPH a.F. eine viel größere Gruppe an Eigentümern von ihrer Beitragspflicht, und nicht lediglich die Dissidenten, und dies unabhängig von den Kosten der Maßnahme. Die in Artikel 17.3 LPH a.F. behandelten Beschlussgegenstände beinhalteten gleichfalls Sonderregelungen bezüglich der Kostentragungspflicht, welche von Artikel 11.2 LPH a.F. abwichen. Artikel 11.2 LPH a.F. konnte, unserer Überzeugung nach, mithin nur auf diejenigen Beschlüsse Anwendung finden, welche der einfachen Mehrheit des Artikels 17.4 LPH a.F. bedurften.

Um in der Anwendung des Artikels 11.2 LPH a.F. voranzuschreiten, musste die oben aufgeworfene Frage nach der erforderlichen Mehrheit dahingehend beantwortet werden, dass die einfache Mehrheit des Artikels 17.4 LPH a.F . genügte. Wurde diese Mehrheit verfehlt, galt der Vorschlag als abgelehnt. Die zur Abstimmung gestellte Maßnahme wurde nicht umgesetzt und dementsprechend auch keine diesbezügliche Beitragspflicht begründet bzw. Sonderumlage erhoben. Wurde aber die erforderliche Mehrheit erreicht, musste genauso wie im aktuellen Gesetzestext geklärt werden, ob der individuelle Kostenanteil an den beschlossenen Massnahmen die Höhe von drei ordentlichen Beiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben überstieg. Lag er nicht über diesem Betrag, waren alle Eigentümer zur Zahlung der Kosten verpflichtet. Überstieg aber die individuelle Beitragspflicht drei Monatsbeiträge zu den Gemeinschaftsausgaben, wurden die Dissidenten von der Pflicht zur Kostentragung befreit.

Beschlüsse bezüglich nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen seit dem 28. Juni 2013 (i.S.d. Artikels 17.4 LPH)

Durch die am 28. Juni 2013 in Kraft getretene Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes wurde der bis dahin geltende Artikel 11 LPH gestrichen, und die in seinem zweiten Absatz enthaltene Regelung bezüglich nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen in die neue Fassung des Artikels 17.4 LPH überführt. Gleichzeitig wurde allerdings der Wortlaut und die in ihm enthaltenen Voraussetzungen geändert. Statt wie bisher keine Angaben zu den erforderlichen Mehrheiten zu machen, und gültige(n) Beschlüsse zur Durchführung von Neuerungen genügen zu lassen, ist nunmehr die Rede davon, dass es zur Schaffung nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen, der Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtheit der Eigentümer, welche ihrerseits drei Fünftel der Beteiligungsquoten innehaben bedarf. Die im vorangegangenen Abschnitt beschriebene, von uns vertretene Auffassung, welche mit der wohl bis dahin geltenden absolut h.M. übereinstimmte, wonach es für die beschriebenen Massnahmen lediglich einer einfachen Mehrheit bedurfte, ist also dahingehend hinfällig geworden, dass es für seit dem 28. Juni 2013 getroffene Beschlüsse, welche die Durchführung nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen zum Gegenstand haben, nunmehr einer doppelten drei Fünftel Mehrheit aller Stimmen und Quoten bedarf.

Obwohl die jetzt erfolgte ausdrückliche Bezeichnung einer Mehrheit grundsätzlich zu begrüßen ist, wird durch sie doch die Gesetzesanwendung erleichtert, darf bezweifelt werden, ob die Erhöhung der erforderlichen Mehrheit von der einfachen hin zur drei Fünftel Mehrheit angezeigt war.

Bereits in der Vergangenheit war der Wunsch einzelner Eigentümer die Ausstattung der Liegenschaft zu verbessern und abdingbare Neuerungen einzuführen nur schwer durchzusetzen, wenn mit ihnen mehr als nur unwesentliche Kosten einhergingen (also die Investition den Betrag von drei ordentlichen Beiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben je Eigentümer übertraf, da jeder zustimmende Eigentümer zu den Kosten herangezogen wurde, während diejenigen welche gegen die Maßnahme stimmten von der hierdurch ausgelösten Beitragsbefreiung profitierten).

Durch die Erhöhung des Erfordernisses weg von einer einfachen Mehrheit innerhalb der Versammlung, hin zu einer drei Fünftel Mehrheit der Quoten und Stimmen aller Eigentümer wird eine nur in Ausnahmefällen zu nehmende Hürde geschaffen. Es steht zu erwarten, dass diese Änderung außerdem dazu führt, dass es zu vermehrten Klagen bezüglich der Frage kommt, welchen Charakter eine bestimmte Baumaßnahme aufweist. Die an der Durchführung der Maßnahme interessierten Eigentümer werden intensiver als zuvor darüber nachdenken, ob es sich bei der gewünschten Maßnahme nicht doch etwa um eine erforderliche Baumaßnahme im Sinne des Artikels 10.1 LPH handelt, und von daher sogar eine Pflicht zu ihrer Vornahme besteht. Dies zumal gemäß Artikel 17.10 LPH die Eigentümerversammlung über die Einordnung einer bestimmten Maßnahme abstimmen kann.

Wie bereits in der alten Gesetzesfassung werden auch in der neuen, die Dissidenten von der Beitragspflicht befreit. Diese Befreiung gilt selbst dann, wenn der Dissident von der Neuerung oder Verbesserung profitiert, und ihm dieser Vorteil aufgrund der Art der Maßnahme nicht vorenthalten werden kann.

Da diese Verbesserungen das Gemeinschaftseigentum betreffen und auch die Neuerungen Gemeinschaftseigentum darstellen, könnte man annehmen, die sich aus der Schaffung oder Optimierung von Gemeinschaftseigentum ableitenden Betriebskosten müssten von allen Eigentümern – also auch von den Dissidenten -getragen werden. Artikel 17.4.2 LPH bestimmt aber ausdrücklich, dass sich deren Quote nicht verändert. Mit Quote kann in diesem Zusammenhang nur die Höhe der Beiträge zu den Gemeinschaftsausgaben verstanden werden, weshalb dieser Fall eine bedeutende Ausnahme von Artikel 9.1.e.) LPH darstellt, welcher die allgemeine Kostentragungspflicht aller Eigentümer zum Gegenstand hat. Aus diesem Grund verweist Artikel 9.2 LPH auch auf die speziellen, sich aus Artikel 17.4 LPH ergebenden Besonderheiten.

Ist der Dissident aber aufgrund der Art der Neuerung von ihrer Nutzung ausgeschlossen, darf er gemäß Artikel 17.4.2 a.E. LPH zu einem späteren Zeitpunkt Zugang zu ihr beantragen, wenn er nachträglich seinen aktualisierten (d.h. verzinsten) Beitrag zu den ursprünglichen Einrichtungs- und Betriebskosten leistet.

Die soeben beschriebenen Regelungen bezüglich Neuerungen und Verbesserungen haben wie bereits angedeutet, mit zwei Ausnahmen, allgemeine Gültigkeit:

Beseitigung architektonischer Hürden

Wurden unter Erzielung der einschlägigen Mehrheiten Beschlüsse gefasst, welche Arbeiten zur Überwindung architektonischer Hürden bzw . der Erlangung der Barrierefreiheit zum Gegenstand haben, trifft die Gemeinschaft gemäß Artikel 17.2 LPH die vollständige Kostentragungspflicht. Es gibt dann also keine Beitragsschwelle, ab deren Überschreitung eine Befreiung von der Kostentragungspflicht eintreten würde. Da die einschlägigen Vorschriften zur Barrierefreiheit aber nicht nur in mehreren Artikeln der LPH enthalten sind, sondern es daneben auch noch einschlägige Regelungen außerhalb der Ley de Propiedad Horizontal zu berücksichtigen gilt, sollen vertiefende Ausführungen in einem eigenen, der Barrierefreiheit gewidmeten Abschnitt erfolgen.

Da im Falle des Artikels 10.1 LPH (gemäß Artikel 10.2 LPH) eine allgemeine Pflicht zur Kostentragung besteht, wenn es sich um Reparatur- oder Instandhaltungs- und Konservierungsmaßnahmen handelt (die unter anderem auf die Erhaltung der Barrierefreiheit gerichtet sein können), Artikel 10.1.b.) LPH unter gewissen Voraussetzungen eine besondere Pflicht zur Durchführung von Massnahmen zur Beseitigung architektonischer Hürden begründet und Artikel 10 LPH sowie Artikel 17 LPH in diesem Bereich in Abhängigkeit der Mehrheitsverhältnisse, der konkreten Erforderlichkeit der Massnahmen und deren Kosten unterschiedliche Folgen anordnen, soll, wie bereits dargelegt, auf diese Arten von Massnahmen an anderer Stelle gesondert eingegangen werden.

Die hier gemachten allgemeinen Ausführungen sind also unter Ausklammerung von Massnahmen zu verstehen, welche die Zugänglichkeit bzw . Beseitigung architektonischer Hürden betreffen.

Nutzungsbeschränkende Neuerungen

Sollten die beabsichtigten Neuerungen dazu führen, dass irgendein Teil des Gebäudes für den Gebrauch und die Nutzung eines Eigentümers unbrauchbar wird, bedarf es neben dem entsprechenden Beschluss auf Grundlage der konkreten (am Charakter der Maßnahme ausgerichteten) Mehrheit des Artikels 17 LPH, in jedem Falle der ausdrücklichen Zustimmung des beeinträchtigten Eigentümers (Artikel 17.4.3 LPH).

Die Figur des Dissidenten

Wie ausgeführt, unterscheidet Artikel 17.4 LPH zwischen erforderlichen und nicht erforderlichen Neuerungen und Verbesserungen. Zwischen den in diesem Sinne nicht erforderlichen Massnahmen wird weiter danach differenziert, ob die für ihre Umsetzung aufzubringenden Mittel, pro Eigentümer, den Betrag von drei ordentlichen Monatsbeiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben übersteigen oder nicht. Diese Regelung dient wie ausführlich dargelegt, dem Zweck, den vom Gesetz sogenannten Dissidenten von seiner allgemeinen Beitragspflicht zu teureren, nicht erforderlichen Massnahmen zu befreien. Einerseits wird denjenigen Eigentümern, welche Neuerungen oder Verbesserungen anstreben, die Möglichkeit gegeben, selbige umzusetzen, wenn sich hierfür eine (drei Fünftel) Mehrheit findet, andererseits sind die Gegner von kostspieligen und unnötigen Maßnahme nicht verpflichtet, sich an deren Kosten zu beteiligen.

Es stellt sich aber die Frage, welche Art von Anforderungen erfüllt werden müssen, damit ein Eigentümer die Einordnung als Dissident und im Ergebnis eine Befreiung von der Beteiligungspflicht zu den Kosten nicht erforderlicher und teurerer Massnahmen erfahren kann.

Unzweifelhaft ist derjenige Eigentümer, der für eine Maßnahme gestimmt hat, kein Dissident.

Wenn ein Eigentümer nicht an der Versammlung teilgenommen und keinen Gebrauch von seinem Stimmrecht gemacht hat, wird die Einordnung schwieriger. Aufgrund der erst jüngst, nämlich mit Datum des 28. Juni 2013 in Kraft getretenen Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, kann in Bezug auf diese Frage weder auf einschlägige Literatur noch Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Es bleibt daher nur ein Rückgriff auf die vor der Reform bestehende Diskussion, welche hier angepasst an die mittlerweile eingetretenen Veränderungen dargestellt werden soll. Zu diesem Zweck wollen wir zunächst die Gesetzeslage vor dem 28. Juni 2013 betrachten, welche im Verbund mit dem aktuellen Gesetzestext, die Frage nach den Anforderungen an den Dissidentenstatus wohl endgültig beantwortet.

Erlangung des Dissidentenstatus und damit Befreiung von der Beitragspflicht bei Beschlüssen bezüglich nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen, welche über drei Monatsbeiträgen zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben liegen und vor dem 28. Juni 2013 getroffen wurden.

Eng mit der Frage des Dissidentenstatus war die Bestimmung der für den Beschluss im Sinne des Artikels 11.2 LPH a.F. erforderlichen Mehrheit verbunden. In Abhängigkeit der erforderlichen Mehrheit ergaben und ergibt sich nach wie vor ein unterschiedliches Auszählungsverfahren bei welchem die Stimmen und Quoten der Abwesenden entweder unberücksichtigt bleiben, oder in dessen Verlauf die Abwesenden die Möglichkeit haben, innerhalb einer Frist von 30 T agen gezählt ab Benachrichtigung des durch die Anwesenden getroffenen, vorläufigen Beschlusses, ihre Stimme nachträglich abzugeben (wobei die Unterlassung dieser nachträglichen Stimmabgabe zu der Fiktion führt, der Abwesende würde zu Gunsten des vorläufigen Beschlusses stimmen). Dieser Unterschied hatte verständlicherweise bedeutende Auswirkungen auf die Frage wer als Dissident einzuordnen wäre. Wie oben bereits ausgeführt, war nach h.M. für die Annahme eines Beschlusses bezüglich nicht erforderlicher Verbesserungen oder Neuerungen, die einfache Mehrheit des Artikels 17.4 LPH a.F. ausreichend.

Teilweise wurde vertreten, dass die gegen den Beschluss eingestellten Eigentümer, (da bei Beschlüssen für welche die einfache Mehrheit der Stimmen und Quoten gemäß Artikel 17.4 LPH a.F. ausreichte, und die Fiktion des Artikel 17.1.4 LPH a.F. auf solcherlei Mehrheiten nicht zur Anwendung kam, was wiederum zur Folge hatte, dass die abwesenden Eigentümer auch nicht über die 30-Tages-Frist verfügten um nachträglich ihre Stimme abzugeben) den Beschluss der Eigentümerversammlung gemäß Artikel 18 LPH hätten anfechten müssen, damit sie eine Einordnung als Dissident erfahren können.

Gómez Calle vertrat hingegen die Auffassung, dass der Abwesende, analog der durch Artikel 17.1.4 LPH a.F. geschaffenen Möglichkeit, ebenfalls dem Beschluss der Anwesenden binnen 30 Tagen entgegentreten können dürfe, um als Dissident im Sinne des Artikels 11.2 LPH a.F. zu gelten. Anders als in den Fällen des Artikels 17.1 LPH a.F. sollte die Mitteilung des abwesenden Eigentümers aber nicht zur Bildung der Mehrheiten herangezogen werden, sondern lediglich dem Zweck dienen, diesem die beschriebene Einordnung als Dissident zuteil werden zu lassen. Als Argument wurde ins Feld geführt, dass es keinen Grund gäbe, hier zum Wohle der praktischen Anwendung des Artikels 11.2 LPH a.F. den Abwesenden die Möglichkeit zu nehmen, ihre Ablehnung auch ohne Teilnahme an der Versammlung äußern zu können. Dem folgte der Hinweis auf einen Aufsatz von Fuentes Lojo, welcher unter der dortigen Fundstelle argumentierte, die abwesenden Eigentümer sollten ohnehin als Dissidenten eingeordnet werden.

Die von Gómez Calle vertretene Meinung war unserer Auffassung nach allerdings nicht angebracht. Die 30 Tages Frist des Artikels 17.1.4 LPH a.F. sollte mit Hinblick auf den durch sie vom Gesetzgeber verfolgten Zweck nur in den Fällen des Artikels 17.1 LPH a.F. Anwendung finden. Sinn und Zweck dieser Regelung war es schließlich, bei bestimmten Beschlüssen, für deren Zustandekommen es einer Mehrheit aller Eigentümer und Quoten oder gar der Einstimmigkeit bedurfte, deren Entstehung zu erleichtern. Einerseits sollte das Zustandekommen der durch Artikel 17.1 LPH a.F. erfassten Beschlüsse nicht durch das Fernbleiben einzelner Eigentümer erschwert werden, weshalb die Stimmen der Abwesenden Eigentümer als Ja-Stimmen verrechnet wurden (wenn sie nicht binnen der bezeichneten 30-Tages-Frist gegenteiliges äußerten), andererseits sollte den abwesenden Eigentümern aufgrund der Tragweite dieser Beschlüsse dennoch die Möglichkeit gegeben werden, auch nach der Versammlung (binnen der gesetzlichen Frist) und mangels Teilnahme ihr Stimmrecht zeitnah auszuüben.

Diese Möglichkeit hatte der Gesetzgeber aber für die einfache Mehrheit des Artikels 17.4 LPH a.F. nicht vorgesehen. Wie zum jetzigen Zeitpunkt auch, galt bereits damals: Findet die Versammlung in der zweiten Einberufung statt, reicht bereits die einfache Mehrheit der Stimmen und Quoten der anwesenden Eigentümer, um den lediglich einer einfachen Mehrheit bedürfenden Beschluss zustandezubringen. Hier die Möglichkeit einer nachträglichen, d.h. nach der Versammlung abgegebenen Erklärung zu gestatten, um von den Kosten befreit zu werden, hätte unserer Ansicht nach zu weit geführt. Angezeigter schien viel eher, trotz ihrer noch weitergehenden Konsequenzen, die oben beschriebene, von Fuentes Lojo vertretene Auffassung, wonach die Abwesenden automatisch, d.h. alleine kraft ihres Fernbleibens, als Dissidenten einzuordnen gewesen wären.

Angesichts der Tatsache, dass das spanische Wohnungseigentumsgesetz aber an anderer Stelle, nämlich in Artikel 17.2.2 und Artikel 17.3.3 LPH a.F., sehr wohl zwischen denjenigen Eigentümern unterschied, welche für oder gegen den Beschluss gestimmt hatten und lediglich erstere zur Beitragszahlung verpflichtete, konnte den in der Versammlung Abwesenden nicht derselbe Vorteil eingeräumt werden, wenn das Gesetz die Befreiung ausdrücklich nur für Dissidenten vorsah.

Da in der Ladung zur Eigentümerversammlung alle Abstimmungsgegenstände ausdrücklich bezeichnet werden müssen (Artikel 16.2 LPH), kann (oder besser gesagt, dürfte) kein abwesender Eigentümer durch den von der Mehrheit getroffenen Beschluss überrascht werden. Ist ein Eigentümer an der Teilnahme verhindert, kann er sich ohnehin durch einen Dritten vertreten lassen. Es besteht daher unserer Ansicht nach kein stichhaltiger Grund, die abwesenden Eigentümer als Dissidenten einzustufen oder diesen im vorliegenden Fall eine bestimmte Frist zu gewähren, innerhalb derer sie den Dissidentenstatus nachträglich erreichen könnten.

Dissident konnte im Sinne des alten Gesetzeswortlauts, unserer Auffassung nach lediglich derjenige sein, der sich ausdrücklich gegen die Maßnahme, durch Abgabe seiner Gegenstimme, ausgesprochen hatte. Dies war auch die von der absolut h.M. geforderte Mindestvoraussetzung.

Darüber hinaus bestand aber Streit, ob zu der Abgabe der Gegenstimme noch weitere Faktoren hinzutreten mussten oder nicht. Die vom Gesetz in Artikel 11.2 LPH a.F. verwandte Begrifflichkeit richtete sich schließlich nicht an die Befürworter (sie trifft die Aussage, dass diese zur Kostentragung verpflichtet werden) und nahm auch keine Unterscheidung nach Für- und Gegenstimmen vor, sondern sprach lediglich von der Befreiung der Dissidenten. Hieraus ließe sich ableiten, es hätte neben die Abgabe der Gegenstimme theoretisch noch ein weiteres Verhalten treten müssen. Über diesen Aspekt gab es zahlreiche unvereinbare Meinungen in Literatur und Rechtsprechung. Teilweise wurde verlangt, der Beschluss müsse darüber hinaus vom Eigentümer, der als Dissident gelten wolle, gerichtlich angefochten werden, teilweise sollte ein mehr oder minder klares, den Beschluss ablehnendes Verhalten des Eigentümers in der Versammlung genügen (Abgabe der Gegenstimme und z.B. besonderer Vermerk im Protokoll).

Die gerichtliche Anfechtung zu fordern, wäre aber unserer Auffassung nach zu weit gegangen. Hätte man selbige verlangt, wäre zunächst vom Gericht zu prüfen gewesen, ob ein Anfechtungsgrund bestand. Artikel 11.2 LPH a.F. stellte aber keinen weiteren, neben die in Artikel 18 LPH tretenden Anfechtungsgründe dar, sondern sollte einen Befreiungstatbestand, ausgehend vom Charakter der Maßnahme und ihren Kosten, bilden. Wie Echeverria Summers treffend formuliert, wäre es ein eklatanter Widerspruch gewesen, wenn der Gesetzgeber einerseits den einzelnen Eigentümer von der Beitragspflicht von unnötigen, teuren und durch diesen ungewollten Massnahmen hätte befreien wollen und ihm andererseits die Pflicht aufbürdet, kostenauslösende Handlungen in Form einer gerichtlichen Anfechtung vorzunehmen.

Um einen gänzlich anderen Fall würde es sich handeln, wenn die Gemeinschaft etwa durch Beschluss entschieden hätte, bei der fraglichen Maßnahme würde es sich um eine solche erforderlicher Art im Sinne des Artikels 11.1 LPH a.F. handeln, weshalb sich hier keine Befreiung der Dissidenten ergeben könne, zumal ohnehin eine Pflicht zur Durchführung bestünde. Sollte ein Eigentümer anderer Auffassung sein, müsste er selbstverständlich den Beschluss anfechten, da dieser andernfalls Bestandskraft erlangen und nach Ablauf der Anfechtungsfrist unanfechtbar würde. Die Pflicht zur Anfechtung ergibt sich aber nicht aus der Erfordernis, nur auf diese Weise die Dissidentenstellung erlangen zu können, sondern entsteht aufgrund der Notwendigkeit, eine durch die Versammlung gegebenenfalls falsch vorgenommene Einordnung der Baumaßnahme rechtzeitig anzugreifen.

Im Ergebnis lässt sich festhalten, dass unserer Auffassung nach die Abgabe der Gegenstimme durch den Eigentümer genügte, um als Dissident zu gelten. Hilfreich konnte die an den Sekretär bzw. Verwalter gerichtete Forderung des Eigentümers sein, in das Protokoll einen Vermerk mit dem Inhalt aufzunehmen, man wolle neben der Gegenstimme auch zum Ausdruck bringen, dass man sich in der Position des Dissidenten im Sinne des Artikels 11.2 LPH a.F. wähne. Auf diese Weise wäre unmittelbar der Wunsch zum Ausdruck gebracht worden, nicht an den Kosten der Maßnahme beteiligt werden zu wollen, weshalb der hiermit möglicherweise verbundene Disput über die Voraussetzungen bereits früh hätte zur Sprache gebracht werden können. Vereinzelt anzutreffende, an überzogenen Formalismen haftende Verwalter oder Eigentümer hätten hierdurch ebenfalls Befriedigung gefunden. Obwohl dies jeglicher gesetzlicher Grundlage entbehrte, wurde nicht selten der Einwand erhoben, der Dissident hätte auf diese seine besondere Stellung in der Versammlung hinweisen müssen.

Erlangung des Dissidentenstatus und damit Befreiung von der Beitragspflicht bei Beschlüssen bezüglich nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen, welche über drei Monatsbeiträgen zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben liegen und seit dem 28. Juni 2013 getroffen wurden

Aufgrund des Wortlauts des aktuellen Artikels 17.4 LPH hat sich das Mehrheitserfordernis von einer einfachen zu einer qualifizierten Mehrheit von drei Fünfteln aller Stimmen und Quoten gewandelt. Nunmehr ist auf diese Beschlussgegenstände auch die Regel des Artikels 17.8 LPH anzuwenden. Ausgehend vom heutigen Artikel 17.8 LPH (und damit außer in den Fällen in denen das Gesetz ausdrücklich vorsieht, dass lediglich diejenigen Eigentümer welche zu Gunsten des Vorschlags gestimmt haben an den Kosten beteiligt werden, wie dies Artikel 17.1.2 LPH vorsieht) werden die Stimme der abwesenden Eigentümer, welche nicht binnen der gesetzlich vorgegebenen Frist von 30 Tagen von ihrem Stimmrecht gegenüber dem Sekretär der Gemeinschaft Gebrauch machen, so gewertet als würden sie für den vorläufigen Beschluss der an der Versammlung teilnehmenden Eigentümer stimmen. Hier würde der Abwesende und im Nachhinein untätige Eigentümer, kraft gesetzlicher Fiktion, zugunsten des Beschlusses stimmen, somit als Dissident ausscheiden, und sich in der Folge an ihren Kosten beteiligen müssen. Zu dieser Überzeugung gelangt man nicht nur aufgrund des aktuellen Gesetzeswortlauts, sondern insbesondere auch aufgrund der oben beschriebenen Ausführungen zur alten Rechtslage, da die Rechtsprechung und Literatur gerade in Ermangelung besonderer Angaben zum Dissidentenstatus und der Unanwendbarkeit der in Artikel 17.1.4 LPH a.F., heute Artikel 17.8 LPH enthaltenen Zustimmungsfiktion gegenüber den abwesenden Eigentümern, und bei Beschlüssen welche der einfachen Mehrheit bedurften, zu den oben dargelegten Überzeugungen gelangte.

Da die neue Rechtslage für solcherlei Beschlüsse eindeutig eine drei Fünftel Mehrheit bestimmt, und auf diese die besagte Zustimmungsfiktion des Artikels 17.8 LPH anzuwenden ist, muss somit jeder Eigentümer der nicht zur Zahlung herangezogen werden möchte, gegen den Beschluss gestimmt haben; abwesende Eigentümer müssen entsprechend innerhalb der 30 Tages Frist gegen den vorläufigen Beschluss der anwesenden Eigentümer stimmen.

Lediglich in den Fällen in denen der Beschluss vor dem 28. Juni 2013 getroffen wurde, wäre auf den alten Gesetzestext zurückzugreifen und mangels ausdrücklicher Regelung die Frage zu klären, wie mit denjenigen Eigentümern zu verfahren ist, die nicht an der Versammlung teilgenommen haben.

Wie oben, zur alten Rechtslage ausgeführt, kann auch jetzt den gegen den Beschluss stimmenden Eigentümern nur geraten werden, darum zu bitten, dass in das Protokoll aufgenommen wird, sie sähen sie sich ausdrücklich als Dissidenten im Sinne des Artikels 17.4 LPH, und würden in dieser Weise bezeichnet werden wollen. Zwar lässt sich keinerlei dahingehendes gesetzliches Erfordernis finden, dennoch erleichtert die ausdrückliche Bezeichnung als Dissident die spätere Durchsetzung des Rechts, nicht zur Beteiligung an den Kosten herangezogen zu werden.

Allgemeine Kostentragungspflicht

Im Falle der Übertragung des Sondereigentums stellt sich die Frage, wer für die aus der Umsetzung der Innovationen oder Verbesserungen resultierenden Kosten einstehen muss. Ist dies derjenige Eigentümer, der diese Stellung im Zeitpunkt des Zustandekommens des entsprechenden Beschlusses innehatte, oder entfällt diese Pflicht auf denjenigen, der Eigentümer im Zeitpunkt der Fälligkeit war?

Regelmäßig wird die Maßnahme im Wege einer Sonderumlage finanziert, welche in mehreren Raten zahlbar ist. Artikel 17.11 LPH führt diesbezüglich aus, dass denjenigen die Zahlungspflicht trifft, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Gesamtbetrages oder der jeweiligen Rate Eigentümer ist. Es kommt nicht darauf an, ob dieser Eigentümer an der Versammlung, auf welche der Beschluss zurückgeht, teilgenommen hat oder nicht. Er muss den Beschluss noch nicht einmal gekannt haben.

Privilegierte Sonderfälle

Neben den Vorschriften für allgemeine Neuerungen und Verbesserungen bezeichnet das spanische Wohnungseigentumsgesetz Sonderfälle, die entweder aus umweltpolitischen Gründen (Ladeport für Elektrofahrzeuge, erneuerbare Energien) oder aufgrund ihrer geringen Auswirkungen für die Gemeinschaft und ihre gleichzeitige Bedeutung in der modernen Informationsgesellschaft (Infrastrukturen für Telekommunikationsdienste) eine von den allgemeinen Mehrheitsregeln abweichende Behandlung erfahren. Zur besseren Übersicht wurden sämtliche, für die unterschiedlichen Baumaßnahmen erforderlichen Mehrheiten im nachfolgenden Abschnitt aufgelistet und beschrieben.

Mehrheitsanforderungen an Baumaßnahmen entsprechend Gegenstand vor dem 28. Juni 2013

Folgende Mehrheiten wurden in Bezug auf Baumaßnahmen vor der im Jahre 2013 erfolgten Reform unterschieden:

Nicht privilegierte Baumaßnahmen, welche die Teilungserklärung oder Satzung betrafen (Erfordernis: Einstimmigkeit)

Handelte es sich um Baumaßnahmen, die zu einer Änderung des Inhalts der Teilungserklärung oder Gemeinschaftssatzung führten und unterlagen diese Massnahmen keiner Privilegierung innerhalb des Artikels 17 LPH a.F., d.h. gab es keine besondere, von der Einstimmigkeitsregel abweichende Bestimmung, bedurfte es gemäß Artikel 17.1.1 LPH a.F. eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Die Stimmen der in der Versammlung abwesenden Eigentümer, die nicht binnen der gesetzlich festgelegten Frist von 30 Tagen gegenüber dem Sekretär der Gemeinschaft von ihrem Stimmrecht Gebrauch machten, wurden gemäß Artikel 17.1.4 LPH a.F. so behandelt, als würden sie dem vorläufigen Beschluss der Anwesenden zustimmen. Da in diesem Fall Einstimmigkeit erforderlich war, genügte bereits die Gegenstimme eines an der Versammlung teilnehmenden Eigentümers, um den Beschluss scheitern zu lassen. Wurde von den in der Versammlung Anwesenden eine einstimmige Zustimmung erzielt, kam es darauf an, wie sich die Abwesenden verhielten. Blieben sie alle untätig oder stimmten sie dem vorläufigen Beschluss zu, operierte die soeben beschriebene Zustimmungsfiktion. Voraussetzung, damit die 30-Tages-Frist beginnen konnte, war natürlich, dass die abwesenden Eigentümer entsprechend über den vorläufigen Beschluss der Anwesenden in Kenntnis gesetzt wurden. Lag Einstimmigkeit vor, wurden alle Eigentümer zur Kostentragung verpflichtet, schließlich hatten sie entweder ausdrücklich oder durch Unterlassen ihrer Stimmrechtsausübung dem Beschluss (aufgrund gesetzlicher Vorgabe) zugestimmt.

Schaffung oder Beseitigung von Gemeinschaftseinrichtungen allgemeinen Interesses (Erfordernis: 3/5 Mehrheit)

Die Schaffung oder Beseitigung von Gemeinschaftseinrichtungen allgemeinen Interesses erforderte gemäß Artikel 17.1.2 LPH a.F. die Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtheit der Eigentümer, welche ihrerseits drei Fünftel der Beteiligungsquoten innehatten, dies selbst dann, wenn hierdurch eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung eintrat. Bei der Einführung von im Allgemeininteresse stehenden neuen Gemeinschaftseinrichtung, welche die beschriebenen Auswirkungen auf die Teilungserklärung oder Gemeinschaftssatzung hatten, kam es nicht darauf an, ob sie für die geeignete Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Barrierefreiheit der Immobilie, entsprechend ihrer Natur und Eigenschaften, erforderlich waren oder nicht. Kam der Beschluss wirksam zustande, waren alle Eigentümer zur Kostentragung verpflichtet. Auch in diesen Fällen galt die Zustimmungsfiktion der abwesenden Eigentümer, welche nicht binnen der gesetzlichen 30-Tage-Frist von ihrem Stimmrecht Gebrauch machten. Der wirksam zustande gekommene Beschluss verpflichtete gemäß Artikel 17.1.5 LPH a.F. alle Eigentümer.

Auf die Beseitigung architektonischer Hürden gerichtete Baumaßnahmen, welche die Teilungserklärung oder Satzung betrafen (Erfordernis: einfache doppelte Mehrheit aller Stimmen und Quoten)

Wurde durch die beabsichtigte Maßnahme zur Beseitigung architektonischer Hürden die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftssatzung betroffen, musste der Beschluss welcher auf diese gerichtet war, gemäß Artikel 17.1.3 LPH a.F., mit einfacher Stimmen- und Quotenmehrheit aller Eigentümer zustandekommen. Wie in den übrigen in Artikel 17.1 LPH a.F. beschriebenen Mehrheiten, kam auch hier die Zustimmungsfiktion der abwesenden Eigentümer zum Tragen. Es galt hier ebenfalls zu beachten, dass die gemäß Artikel 17.1.5 LPH a.F. wirksam zustandegekommenen Beschlüsse alle Eigentümer verpflichteten.

Neuerungen und Verbesserungen im Bereich Telekommunikation und Energie (Erfordernis: 1/3 aller Eigentümer und Quoten)

Gemäß Artikel 17.2 LPH a.F. konnten durch ein Drittel der die Gemeinschaft bildenden Eigentümer, welche ihrerseits ein Drittel der Beteiligungsquoten inne hatten, die Einrichtung oder Anpassung bestehender gemeinschaftlicher Infrastrukturen, welche den Zugang zu den im königlichen Gesetzes-Dekret 1/1998 vom 27. Februar normierten Telekommunikationsdienstleistungen ermöglichten, sowie die Schaffung von im Gemeinschafts- oder Sondereigentum stehenden Systemen, welche der Nutzung von Sonnenenergie dienten, oder aber der erforderlichen Infrastrukturen, die den Zugang zu neuen, kollektiven Stromversorgungseinrichtungen eröffneten, beschlossen werden.

In diesem Fall konnte die Gemeinschaft weder die Kosten für die Einrichtung oder Anpassung besagter gemeinschaftlicher Infrastrukturen noch die sich aus der anschließenden Instandhaltung und Wartung ergebenden auf diejenigen Eigentümer umlegen, welche in der Versammlung nicht ausdrücklich dem Beschluss zugestimmt hatten. Dessen ungeachtet konnte ihnen, sollten sie im Nachhinein den Zugang zu den Telekommunikationsdienstleistungen oder zu den Stromversorgungseinrichtungen beantragen wollen, und es hierfür erforderlich sein, die neugeschaffenen Infrastrukturen oder die an den vorhandenen durchgeführten Anpassungen zu nutzen, dies genehmigt werden, solange sie den – in geeigneter Weise unter Anwendung des gesetzlichen Zinses aktualisierten Betrag entrichteten, der (damals) auf sie entfallen wäre (Artikel 17.2.2 LPH a.F.).

Schaffung oder Beseitigung gemeinschaftlicher Einrichtungen zur Erhöhung der Energie- oder Wasserverbrauchseffizienz, welche die Teilungserklärung oder Satzung betraf (Erfordernis: 3/5 aller Eigentümer und Quoten)

Die Anschaffung oder Beseitigung anderer als der in Artikel 17.2 LPH a.F. erwähnten Geräte oder Systeme, welche die Verbesserung der Energie- oder Wasserverbrauchseffizienz der Immobilie zum Ziel hatten, bedurfte gemäß Artikel 17.3.1 LPH a.F. der Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtheit der Eigentümer, welche ihrerseits drei Fünftel der Beteiligungsquoten innehatten, selbst wenn dies die Änderung des Gründungstitels oder der Satzung bedeutete. Die gemäß dieser Vorschrift in gültiger Weise getroffenen Beschlüsse verpflichteten alle Eigentümer.

Schaffung oder Beseitigung nicht gemeinschaftlicher Einrichtungen zur Erhöhung der Energie- oder Wasserverbrauchseffizienz, welche die Teilungserklärung oder Satzung betrafen (Erfordernis: 1/3 aller Eigentümer und Quoten)

Gemäß Artikel 17.3.2 LPH a.F. bedurfte es zur wirksamen Beschlussfassung lediglich der Zustimmung von 1/3 aller Eigentümer und Beteiligungsquoten, wenn die Geräte oder Systeme dem ausschließlichen Gebrauch Einzelner (oder einer Gruppe von Eigentümern) dienten. Die hiermit verbundenen Kosten sowie die Instandhaltung und Wartung entfiel gemäß Artikel 17.3.2 i.V.m. Artikel 17.2 LPH a.F. lediglich auf diejenigen Eigentümer, welche dem Beschluss zugestimmt hatten.

Errichtung von einzelnen zumEigengebrauch bestimmten Ladestationen für Fahrzeuge mit Elektroantrieb (Erfordernis: Mitteilung)

Artikel 17.3.3 LPH a.F. bestimmte, dass für den Fall, dass die Absicht bestand, auf einem zur Liegenschaft gehörenden Parkplatz einen Ladeport für Fahrzeuge mit Elektroantrieb zum Privatgebrauch zu installieren, lediglich eine vorherige Mitteilung an die Gemeinschaft erforderlich war, solange sich die Anlage nur auf einem einzelnen Stellplatz befand. Die Installationskosten waren vollständig von dem oder den hieran unmittelbar interessierten Eigentümern zu tragen.

Pflicht zur Durchführung besonderer Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bezogen auf die Stabilität, Abschirmung gegen Nässe, Bewohnbarkeit, Zugänglichkeit und Sicherheit

Artikel 10.1 LPH a.F. verpflichtete die Gemeinschaft Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, welche für die geeignete strukturelle Stabilität, Abschirmung gegen Nässe, Bewohnbarkeit, Zugänglichkeit und Sicherheit erforderlich gewesen wären, durchzuführen.

Pflicht zur Herstellung der einzelfallbezogenen Barrierefreiheit und Einrichtung von Hilfsmitteln

Artikel 10.2 LPH a.F. begründete auf Antrag eines Eigentümers in dessen Wohnung behinderte oder über siebzig Jahre alte Menschen lebten, arbeiteten oder ihre Dienste uneigennützig oder freiwillig verrichteten, die Pflicht der Gemeinschaft, diejenigen Massnahmen und Bauarbeiten durchzuführen, die erforderlich waren, um einen in Bezug zu deren Behinderung geeigneten Zugang zu den gemeinschaftlichen Einrichtungen zu ermöglichen. Daneben bestand ebenso die Pflicht zur Installation von mechanischen und elektronischen Gerätschaften, welche die Verbindung mit der Außenwelt förderten. In beiden Fällen bestand diese Pflicht allerdings nur solange, wie die Kosten der Maßnahme nicht den Betrag von zwölf ordentlichen Monatsbeiträgen zu den allgemeinen Gemeinschaftsausgaben überstiegen. Lagen die Kosten über dieser Grenze, bedurfte es eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Als Ausnahme war zu beachten, dass diese Pflicht auch dann entfiel, wenn die Kosten zwar unter den bezeichneten zwölf Monatsbeiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben lagen, sich aber in der Liegenschaft ein Eigentümer unter der Geringverdienerschwelle des 2,5 fachen Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) befand.

Neue Stockwerke und andere Änderungen der Gebäudestruktur, Bausubstanz oder der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dinge

Artikel 12 LPH a.F.: Die Errichtung neuer Stockwerke und jedwede andere Veränderung der Gebäudestruktur oder der Bausubstanz oder der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dinge berühren den Gründungstitel und mussten den für seine Änderung bestimmten Regelungen unterzogen werden. Bezüglich der hierauf anzuwendenden Mehrheiten, sei auf den dieser Frage gewidmeten, folgenden Abschnitt verwiesen.

Alle übrigen Massnahmen

Diejenigen Baumaßnahmen, welche nicht in die oben beschriebenen Kategorien eingeordnet werden konnten, unterlagen dem allgemeinen, in Artikel 17.4 LPH a.F. enthaltenen einfachen Mehrheitserfordernis. D.h. es bedurfte in der ersten Einberufung der Mehrheit unter allen Eigentümern und Quoten, und in der zweiten Einberufung der Mehrheit an Stimmen und Quoten der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer.

Im Falle der einfachen Mehrheit des Artikels 17.4 LPH a.F. wurde die Einordnung der Maßnahme als erforderlich oder nicht erforderlich im Sinne des Artikels 11.1 LPH a.F., und die Frage (wenn es sich um nicht erforderliche Massnahmen handelte) nach der Höhe der Kosten pro Eigentümer relevant. Lag eine nicht erforderliche Maßnahme gemäß Artikel 11.1 LPH a.F. vor, und überschritten die Ausführungskosten die Summe von drei ordentlichen Beiträgen zu den Gemeinschaftsausgaben, waren die Dissidenten von der Kostentragungspflicht befreit.

Konflikt zwischen den Artikeln 12 und 17 LPH a.F. bei Versammlungen die vor dem 28. Juni 2013 stattgefunden haben

Gemäß Artikel 12 LPH a.F. erforderte die Errichtung neuer Stockwerke, und jedwede andere Veränderung der Gebäudestruktur oder der Bausubstanz, oder der Gemeinschaftseinrichtungen der gesetzlich vorgesehenen Mehrheiten zur Änderung der Teilungserklärung.

Genau genommen konnte, vom Wortlaut ausgehend, zwischen zwei Arten von Massnahmen (Überbauung einerseits und Veränderung der Gebäudestruktur, Bausubstanz oder Gemeinschaftseinrichtungen andererseits) unterschieden werden. In beiden Fällen deutete vieles darauf hin, dass es der Einstimmigkeit bedürfen könnte. Während dies für einen die Überbauung gestattenden Beschluss zweifelsfrei zutreffend war, mussten bei Beschlüssen, welche auf die Veränderung der Gebäudestruktur, der Bausubstanz oder der Gemeinschaftseinrichtungen gerichtet waren, die durch Artikel 10, 11 und Artikel 17 LPH a.F. formulierten Privilegierungen beachtet werden.

Auch wenn man zutreffenderweise auf den ersten Blick hätte annehmen können, es müsste für die rechtmäßige Vornahme solcherlei Veränderungen immer ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung vorgelegen haben, zeigt ein Blick auf die im spanischen Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 27. Juni 2013 gültigen Fassung, enthaltenen Ausnahmen vom Einstimmigkeitserfordernis vielmehr, dass nur dann tatsächlich Einstimmigkeit vorliegen musste, wenn es sich um Veränderungen handelte, die einen wesentlichen Charakter aufwiesen, unmittelbar die in der Teilungserklärung und Gemeinschaftssatzung vorgenommene Beschreibung betrafen und weder unter die in Artikel 10 und 11 LPH a.F. enthaltenen Ausnahmen noch in den Bereich der privilegierten Mehrheiten des Artikels 17 LPH a.F. fielen.

Bedurfte es jedoch tatsächlich der Einstimmigkeit, weil die Maßnahme unter Artikel 12 und 17.1.1 LPH a.F. fiel, galt es folgende Anforderungen zu beachten:

Im Beschluss war die Eigenschaft der Maßnahme zu bestimmen.
Im Beschluss waren ebenfalls die sich aus ihm ergebenden Veränderungen genau zu beschreiben.
Die Beteiligungsquoten waren zu ändern (wenn sich die Maßnahme auf Artikel 3.a.) LPH auswirkte) und damit der Umfang der Beteiligungspflicht an den allgemeinen Ausgaben der Gemeinschaft.
Wenn es um die Überbauung der Liegenschaft ging, musste der Beschluss Auskunft über die durch diese begünstigten, zukünftigen Eigentümer geben.

Durch die am 28. Juni 2013 in Kraft getretene Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes wurde der Regelungsinhalt des mittlerweile entfallenen Artikels 12 LPH a.F. in den aktuellen Artikel 10.3.b.) LPH überführt. Gleichzeitig wurde ein ausdrückliches Mehrheitserfordernis bezeichnet. Nunmehr bedarf es für die Errichtung neuer Stockwerke und jedwede andere Veränderung der Gebäudestruktur oder der Bausubstanz, wobei nun auch ausdrücklich die Schließung der Terrassen und die Veränderung der (Gebäude-) Umhüllung zur Verbesserung der Energieeffizienz genannt werden, lediglich einer drei Fünftel Mehrheit aller Stimmen und Quoten. Wohlgemerkt gilt weiterhin zu beachten, dass es in Einzelfällen aufgrund der Privilegierung von Baumaßnahmen welche auf die Beseitigung architektonischer Hürden gerichtet sind, gemäß Artikel 10 und 17 LPH Ausnahmen von dieser Regel geben kann.

Mehrheitsanforderungen an Baumaßnahmen entsprechend Gegenstand seit dem 28. Juni 2013

In Bezug auf Baumaßnahmen unterscheidet das spanische Wohnungseigentumsgesetz aktuell zwischen folgenden Mehrheiten bzw. zwingend durchzuführenden Massnahmen:

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen

Aus Artikel 10.1.a.) LPH ergibt sich, dass Reparaturen sowie Instandhaltungsund Konservierungsmaßnahmen zwingend sind. Für sie bedarf es im Grunde genommen keiner Mehrheit. Die Gemeinschaft ist zu ihrer Durchführung verpflichtet. Eines Beschlusses bedarf es dennoch, um zwischen mehreren unterschiedlichen dem gleichen Zweck dienenden Varianten die geeignetste auszuwählen. Ebenso wird regelmäßig zwischen verschiedenen Kostenvoranschlägen ausgewählt werden müssen. Solcherlei Massnahmen kommen daher nicht automatisch zustande, und bedürfen trotz des Gesetzeswortlauts eines entsprechenden Beschlusses, der mit einfacher Mehrheit der Stimmen und Quoten der in der Versammlung anwesenden Eigentümer angenommen werden kann.

Herbeiführung einer angemessenen Barrierefreiheit

Gemäß Artikel 10.1.b.) LPH ist die Gemeinschaft ist ebenso verpflichtet die erforderlichen Anpassungen für eine angemessene oder vernünftige allgemeine Barrierefreiheit (ajustes razonables en materia de accesibilidad universal) sicherzustellen.

Leben, arbeiten oder verrichten darüber hinaus in einem Sondereigentumselement behinderte oder über siebzig Jahre alte Menschen unentgeltliche Dienste, so hat der Eigentümer des Sondereigentumselements einen Anspruch auf geeignete, soll heißen die für ihre konkreten Bedürfnisse erforderlichen Anpassungen der Gemeinschaftselemente, solange die Kosten der Maßnahme nicht den Betrag von zwölf Monatsbeiträgen zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben übersteigen, bzw. wenn der Eigentümer bereit ist, die über diesen Betrag hinausgehenden Kosten selbst zu tragen.

Gleiches gilt für die Einrichtung von Rampen, Fahrstühlen sowie anderen mechanischen oder elektronischen Hilfsmitteln. Solange die hierfür aufzubringenden Kosten den Betrag von zwölf Monatsbeiträgen zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben nicht übersteigen, besteht eine Pflicht zu ihrer Errichtung.

Aufstockung, Veränderung der Gebäudestruktur oder Bausubstanz oder andere Gemeinschaftselemente aufgrund der Einbeziehung in den Regelungsbereich eines dies vorschreibenden städtischen Sanierungs- oder Erneuerungs- und Renovierungsgebiets gemäß Artikel 10.1.d.) LPH (Pflicht der Gemeinschaft dies zu gestatten).

Befindet sich die Liegenschaft (auf welche sich die Eigentümergemeinschaft erstreckt) im Geltungsbereich eines städtischen Sanierungs- oder Erneuerungsund Renovierungsgebiets, kann dies dazu führen, dass die Errichtung neuer Stockwerke, oder die Veränderung der Gebäudestruktur, der Bausubstanz oder der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dinge, vorgeschrieben wird. In einem solchen Fall ist die Gemeinschaft ebenfalls zur Durchführung verpflichtet.

Aufteilung, Erweiterung und Abspaltung des Sondereigentums in einem diese Maßnahmen gestattenden städtischen Sanierungs- oder Erneuerungsund Renovierungsgebiets gemäß Artikel 10.1.e.) LPH (Pflicht der Gemeinschaft dies zu gestatten).

Wurde die Liegenschaft in den Geltungsbereich eines städtischen Sanierungsoder Erneuerungs- und Renovierungsgebiets einbezogen, welcher es gestattet Sondereigentum aus Eigeninitiative rechtlich aufzuteilen (um kleinere und unabhängige Teile zu schaffen), zu erweitern (durch Hinzufügung anderer, angrenzender Sondereigentumselemente der gleichen Gemeinschaft) oder zu verkleinern (durch Abspaltung eines Teils), so ist jeder Eigentümer hierzu berechtigt.

Aufteilung, Erweiterung, Abspaltung, Aufstockung, Schließung der Terrassen, Veränderung der Gebäudeumhüllung, wenn die Liegenschaft nicht in einem besonders zu bewertenden städtischen Sanierungs- oder Erneuerungsund Renovierungsgebiets liegt, gemäß Artikel 10.3.b.) LPH (Erfordernis: 3/5 der Stimmen und Quoten aller Eigentümer).

Im Gegensatz zu der unter Artikels 10.1.e.) LPH beschriebenen Pflicht die dort bezeichneten Maßnahmen zu gestatten, wenn sich die Liegenschaft im Geltungsbereich eines städtischen Sanierungs- oder Erneuerungs- und Renovierungsgebiets befindet, wird für den Fall, dass sich die Liegenschaft nicht in einen solchen Bereich fällt, für die Aufteilung der Sondereigentumselemente in kleinere und unabhängige Teile, die Erweiterung ihrer Flächen durch Hinzufügung anderer, angrenzender des gleichen Gebäudes, oder die Verkleinerung durch Abspaltung irgendeines Teiles, die Errichtung neuer Stockwerke und jedwede andere Veränderung der Gebäudestruktur oder der Bausubstanz, wozu auch die Schließung der Terrassen und die Veränderung der Gebäudeummantelung zur Verbesserung der Energieeffizienz gehören, eine drei Fünftel Mehrheit sämtlicher Stimmen und Quoten benötigt.

Neuerungen und Verbesserungen im Bereich Telekommunikation und Energie, nach Artikel 17.1 LPH (Erforderns: 1/3 aller Stimmen und Quoten)

Gemäß Artikel 17.1 LPH können durch ein Drittel aller zur Gemeinschaft gehörenden Eigentümer, welche ihrerseits ein Drittel aller Beteiligungsquoten inne haben, die Einrichtung oder Anpassung bestehender gemeinschaftlicher Infrastrukturen, welche den Zugang zu den im königlichen Gesetzes-Dekret 1/1998 vom 27. Februar normierten Telekommunikationsdienstleistungen ermöglichen, sowie die Schaffung von im Gemeinschafts- oder Sondereigentum stehenden Systemen, welche der Nutzung erneuerbarer Energien dienen, oder aber der erforderlichen Infrastrukturen, die den Zugang zu neuen, kollektiven Stromversorgungseinrichtungen eröffnen, beschlossen werden.

In diesem Fall kann die Gemeinschaft weder die Kosten für die Einrichtung oder Anpassung besagter gemeinschaftlicher Infrastrukturen noch die sich aus der anschließenden Instandhaltung und Wartung ergebenden auf diejenigen Eigentümer umlegen, welche in der Versammlung nicht ausdrücklich dem Beschluss zugestimmt haben. Dessen ungeachtet kann ihnen, sollten sie im Nachhinein den Zugang zu den Telekommunikationsdienstleistungen oder zu den Stromversorgungseinrichtungen beantragen, und es hierfür erforderlich sein, die neugeschaffenen Infrastrukturen oder die an den vorhandenen durchgeführten Anpassungen zu nutzen, dies genehmigt werden, solange sie den in geeigneter Weise unter Anwendung des gesetzlichen Zinses aktualisierten Betrag entrichten, der (damals) auf sie entfallen wäre (siehe Artikel 17.1.2 LPH).

Trotz der besonderen Regelung bezüglich der Kosten, erfahren die Einrichtungen oder Anpassungen eine Einordnung als Gemeinschaftselement (siehe 17.1.3 LPH).

Schaffung oder Beseitigung gemeinschaftlicher Anlagen oder Systeme, welche der Verbesserung der Energieeffizienz oder der Eindämmung des Wasserverbrauchs dienen und nicht unter Artikel 17.1 LPH fallen, selbst dann wenn sie die Teilungserklärung oder Satzung betreffen, gemäß Artikel 17.3.2 Satz 1 LPH (Erfordernis: 3/5 Mehrheit aller Stimmen und Quoten).

Die Anschaffung oder Beseitigung anderer als der in Artikel 17.1 LPH erwähnten Anlagen oder Systeme, welche die Verbesserung der Energie- oder Wasserverbrauchseffizienz der Immobilie zum Ziel haben, bedarf gemäß Artikel 17.3.2 LPH der Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtheit der Eigentümer, welche ihrerseits drei Fünftel der Beteiligungsquoten innehaben, selbst wenn dies die Änderung des Gründungstitels oder der Satzung bedeutet. Die gemäß dieser Vorschrift in gültiger Weise getroffenen Beschlüsse verpflichten, wie Artikel 17.3.2 Satz 2 LPH ausführt, alle Eigentümer.

Einführung oder Beseitigung von Anlagen oder Systemen, welche der Verbesserung der Energieeffizienz oder der Eindämmung des Wasserverbrauchs dienen, nicht unter Artikel 17.1 LPH fallen, und der ausschließlichen Nutzung einzelner Eigentümer dienen, nach Artikel 17.3.2 Satz 3 LPH (Erfordernis: 1/3 Mehrheit aller Stimmen und Quoten).

Gemäß Artikel 17.3.2 LPH bedarf es zur wirksamen Beschlussfassung lediglich der Zustimmung von 1/3 aller Eigentümer und Beteiligungsquoten, wenn die Geräte oder Systeme dem ausschließlichen Gebrauch Einzelner dienen. Die Kostenverteilung solcherlei Massnahmen richten sich gemäß Artikel 17.3.2 LPH nach der Regelung des Artikels 17.1 LPH, d.h. lediglich diejenigen Eigentümer die für den Vorschlag gestimmt haben, müssen sich an den Kosten beteiligen. Die übrigen haben ihren (aktualisierten) Beitrag dann zu leisten, wenn sie den Anschluss an diese Anlagen oder Systeme wünschen.

Auf die Beseitigung architektonischer Hürden gerichtete Baumaßnahmen, die Schaffung diesem Zweck dienender Gemeinschaftsdienste und die Einrichtung von Fahrstühlen, selbst wenn diese Massnahmen die T eilungserklärung oder Satzung berühren, und ungeachtet der sich aus Artikel 10.1 LPH ergebenden Pflichten, gemäß Artikel 17.2 LPH (Erfordernis: einfache doppelte Mehrheit aller Stimmen und Quoten)

Dient die Baumaßnahme der Erlangung der Barrierefreiheit oder werden zu ihrem Zweck Gemeinschaftseinrichtungen geschaffen, ist es gleichgültig ob durch diese die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftssatzung betreffen. Der Beschluss welcher auf ihre Umsetzung gerichtet ist, bedarf für sein Zustandekommen gemäß Artikel 17.2 LPH, lediglich der einfachen Stimmenund Quotenmehrheit aller Eigentümer. Gleiches gilt für die Einrichtung eines Fahrstuhls. Wie in den übrigen in Artikel 17 LPH beschriebenen Mehrheiten, kommt, wenn keine der gesetzlichen Ausnahmen einschlägig ist, auch hier die Zustimmungsfiktion der abwesenden Eigentümer zum T ragen. Auch in diesem Fall verpflichten gemäß Artikel 17.9 LPH die wirksam zustandegekommenen Beschlüsse alle Eigentümer. Diese sind selbst dann zur Kostentragung verpflichtet, wenn die Kosten der Maßnahme zwölf Monatsbeiträge zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben übersteigen (vgl. Artikel 17.2.2 LPH). Der doppelten Stimmen- und Quotenmehrheit bedarf es, wie Artikel 17.2 LPH selbst ausführt, wohlgemerkt nur dann, wenn aufgrund der konkreten Umstände nicht bereits eine Pflicht zur Durchführung der Maßnahme aufgrund der Vorgaben des Artikels 10.1 LPH besteht.

Schaffung oder Beseitigung von Pförtner-, Hausmeister- oder Wachdiensten sowie anderer Gemeinschaftseinrichtungen allgemeinen Interesses, nach Artikel 17.3.1 LPH (Erfordernis: 3/5 Mehrheit)

Die Schaffung oder Beseitigung von Gemeinschaftseinrichtungen allgemeinen Interesses erfordert gemäß Artikel 17.3 LPH die Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtheit der Eigentümer, welche ihrerseits drei Fünftel der Beteiligungsquoten innehaben, dies selbst dann, wenn hierdurch eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung eintritt. Auch in diesen Fällen gilt die Zustimmungsfiktion der abwesenden Eigentümer, welche nicht binnen der gesetzlichen 30-Tage-Frist von ihrem Stimmrecht Gebrauch gemacht haben. Der wirksam zustande gekommene Beschluss verpflichtet gemäß Artikel 17.9 LPH alle Eigentümer.

Schaffung von Neuerungen, neuen Einrichtungen, Diensten oder Verbesserungen welche nicht für die geeignete Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Barrierefreiheit erforderlich sind, gemäß Artikel 17.4 LPH (Erfordernis: 3/5 Mehrheit aller Stimmen und Quoten)

Solcherlei Massnahmen können im Gegensatz zu den in Artikel 10.1 LPH beschriebenen, mangels Erforderlichkeit nicht ohne Erreichen einer entsprechenden Mehrheit erzwungen werden. Vielmehr bedarf es der doppelten drei Fünftel Mehrheit sämtlicher Stimmen und Quoten. Übersteigen die Kosten je Eigentümer drei Monatsbeiträge zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben, sind die Dissidenten von der Beitragspflicht befreit. Es gilt die Zustimmungsfiktion des Artikels 17.8 LPH bezüglich der abwesenden Eigentümer, welche nicht von ihrem Recht Gebrauch machen, innerhalb der ihnen gewährten 30-Tages Frist ab Benachrichtigung des vorläufigen Abstimmungsergebnisses ihr abweichendes Votum abzugeben.

Errichtung von einzelnen zumEigengebrauch bestimmten Ladestationen für Fahrzeuge mit Elektroantrieb, gemäß Artikel 17.5 LPH (Erfordernis: Mitteilung)

Artikel 17.5 LPH bestimmt, dass für den Fall, dass die Absicht besteht, auf einem zur Liegenschaft gehörenden Parkplatz einen Ladeport für Fahrzeuge mit Elektroantrieb zum Privatgebrauch zu installieren, lediglich eine vorherige Mitteilung an die Gemeinschaft erforderlich ist, solange sich die Anlage nur auf einem einzelnen Stellplatz befindet. Die Installationskosten und der Energieverbrauch sind vollständig von dem oder den hieran unmittelbar interessierten Eigentümern zu tragen.

Nicht privilegierte Baumaßnahmen, welche die Teilungserklärung oder Satzung betreffen, gemäß Artikel 17.6 LPH (Erfordernis: Einstimmigkeit)

Handelt es sich um Baumaßnahmen, die zu einer Änderung des Inhalts der Teilungserklärung oder Gemeinschaftssatzung führen und unterliegen diese Massnahmen keiner Privilegierung innerhalb der Artikel 10 und 17 LPH, d.h. besteht keine Pflicht zur Durchführung der Maßnahme und gibt es keine besondere, von der Einstimmigkeitsregel abweichende Bestimmung, bedarf es gemäß Artikel 17.6 LPH eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Die Stimmen der in der Versammlung abwesenden Eigentümer, die nicht binnen der gesetzlich festgelegten Frist von 30 Tagen gegenüber dem Sekretär der Gemeinschaft von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen, werden gemäß Artikel 17.8 LPH so behandelt, als würden sie dem vorläufigen Beschluss der Anwesenden zustimmen. Da in diesem Fall Einstimmigkeit erforderlich ist, genügt bereits die Gegenstimme eines an der Versammlung teilnehmenden Eigentümers, um den Beschluss scheitern zu lassen. Wurde von den in der Versammlung Anwesenden eine einstimmige Zustimmung erzielt, kommt es darauf an, wie sich die Abwesenden verhalten. Bleiben sie alle untätig oder stimmen sie dem vorläufigen Beschluss zu, operiert die soeben beschriebene Zustimmungsfiktion. Voraussetzung, damit die 30-Tage-Frist laufen kann, ist natürlich, dass die abwesenden Eigentümer entsprechend über den vorläufigen Beschluss der Anwesenden in Kenntnis gesetzt wurden. Liegt Einstimmigkeit vor, werden alle Eigentümer zur Kostentragung verpflichtet, schließlich haben sie entweder ausdrücklich oder durch Unterlassung ihrer Stimmrechtsausübung dem Beschluss zugestimmt.

Alle übrigen Baumaßnahmen für welche keine Pflicht zur Durchführung besteht, keine Privilegierung vorgesehen ist, und der Gründungstitel bzw. die Satzung nicht betroffen werden, gemäss Artikel 17.7 LPH (Erfordernis: Einfache Mehrheit)

Diejenigen Baumaßnahmen, welche nicht in die oben beschriebenen Kategorien eingeordnet werden können, unterliegen dem allgemeinen, in Artikel 17.7.1 LPH enthaltenen einfachen Mehrheitserfordernis. D.h. es bedarf in der ersten Einberufung der Mehrheit unter sämtlichen Eigentümern und Quoten, und in der zweiten Einberufung der Mehrheit an Stimmen und Quoten der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer.

Abogado & RA Ingmar Hessler

1973 in Frankfurt am Main geboren und aufgewachsen, ist er als deutscher Rechtsanwalt und spanischer Abogado, sowohl in Spanien wie auch in der Bundesrepublik zur Anwaltschaft zugelassen. Er berät und vertritt seine Mandanten aussergerichtlich wie gerichtlich in beiden Ländern. Er ist Mitglied der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main, sowie Mitglied der Rechtsanwaltskammern Murcia und Madrid. Vor seiner Niederlassung als Anwalt absolvierte er zwei Postgraduiertenstudiengänge. An der Universidad ICAI-ICADE (Madrid) schloss er einen LL.M. und an der Universidad Autónoma de Barcelona einen M.B.A. ab. Nach Bestehen der staatlichen Übersetzerprüfung und Ernennung durch das spanische Aussenministerium ist Herr Hessler ausserdem seit dem Jahre 2004 als vereidigter Übersetzer und Dolmetscher tätig.

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7. April 2023

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Erlangung des Dissidentenstatus und damit Befreiung von der Beitragspflicht bei Beschlüssen bezüglich nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen, welche über drei Monatsbeiträgen zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben liegen und vor dem 28. Juni 2013 getroffen wurden.

Erlangung des Dissidentenstatus und damit Befreiung von der Beitragspflicht bei Beschlüssen bezüglich nicht erforderlicher Neuerungen und Verbesserungen, welche über drei Monatsbeiträgen zu den ordentlichen Gemeinschaftsausgaben liegen und seit dem 28. Juni 2013 getroffen wurden

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