Frage: Wir sind Eigentümer einer Wohnung in Sevilla (Andalusien). Im Jahre 2014 beschloss die Eigentümerversammlung eine thermische Solaranlage für die gesamte Gemeinschaft zu installieren. Zum damaligen Zeitpunkt kamen solcherlei Einrichtungen in den Genuss umfangreicher Begünstigungen, wie beispielsweise Subventionen, welche bis zu 90 % der Bereitstellungskosten ausmachen konnten, wäre die Maßnahme im Laufe des Jahres 2014 oder Anfang 2015 tatsächlich ausgeführt worden. Da der Beschluss zum damaligen Zeitpunkt aber nicht in die Tat umgesetzt wurde, und in der Zwischenzeit weit mehr als ein Jahr verging, befanden wir uns alsbald in der Situation, dass die damals angebotenen, von uns einkalkulierten Subventionen nicht mehr abgerufen werden konnten. Alleine aus diesem Grund wurde auf der letzten Eigentümerversammlung im Jahre 2015 ein Beschluss getroffen, der dem ursprünglich im Jahre 2014 erzielten widerspricht. Jetzt hat die Versammlung beschlossen, die Installation nicht vorzunehmen. Wir hätten uns natürlich darüber gefreut, wenn wir die angebotenen finanziellen Hilfen hätten in Anspruch nehmen können, allerdings zählt für mich persönlich in erster Linie der Umweltaspekt. Wir würden die Umrüstung deshalb trotz allem dennoch in Angriff nehmen wollen. Ist es der Gemeinschaft rechtlich gestattet einen zuvor getroffenen Beschluss zurückzunehmen?

Antwort Ihre Frage berührt genau genommen drei unterschiedliche Bereiche.

ERSTENS: In Bezug auf Ihre eigentliche Frage, nämlich ob ein Beschluss zurückgenommen werden kann, darf man sagen, dass auch zum jetzigen Zeitpunkt noch ganz unterschiedliche Auffassungen von den jeweiligen Audiencias Provinciales (Landgerichten) vertreten werden. Dennoch ist die herrschende Meinung, dass mangels ausdrücklichen Verbots durch das spanische Wohnungseigentumsgesetz, Änderungen erlaubt sind. Um möglichst präzise zu sein, sollte man noch erwähnen, dass diese Möglichkeit dort eine größere Einschränkung erfahren dürfte, wo der ursprüngliche Beschluss einem oder mehreren Eigentümern ein Recht einräumt. Schließlich könnte sonst ein Verstoß gegen den Grundsatz des «venire contra factum proprium» vorliegen, welcher dort ein widersprüchliches Verhalten untersagt, wo es gilt, den guten Glauben oder Rechte Dritter zu schützen, welche auf die Fortgeltung der Zusage vertrauen durften. Wenn es sich jedoch um eine Entscheidung handelt, die lediglich im Interesse der Gemeinschaft getroffen wurde, ließe sich durchaus argumentieren, dass diese auch das Recht haben sollte, nachträglich Beschlüsse zu treffen, welche im Gegensatz zu einer ursprünglichen Entscheidung stehen, weil sich letztlich deren Auffassung ändern kann. Unabhängig hiervon können Sie natürlich dennoch den Beschluss gerichtlich anfechten, wenn Sie der Auffassung sind, die Änderung verstoße gegen das Gesetz oder die Interessen der Gemeinschaft oder aber solche einzelner Eigentümer.

Auch wenn der gerichtliche Schritt nicht immer erforderlich ist, kann es manchmal hilfreich sein, die Verantwortlichen an diese Möglichkeit zu erinnern

ZWEITENS: Die Organe der Gemeinschaft – in erster Linie natürlich der Präsident und der Verwalter – sind für die Ausführung der durch die Gemeinschaft getroffenen Beschlüsse verantwortlich. Die Durchführung der getroffenen Beschlüsse kann sogar gerichtlich durchgesetzt werden. Es ist wichtig, dass Sie begreifen, dass solange der Beschluss nicht abgeändert oder durch einen anderen ersetzt wurde, Sie die Gemeinschaft zur Erfüllung der Beschlüsse hätten zwingen können. Auch wenn ein solcher Schritt nicht immer erforderlich ist, kann es manchmal hilfreich sein, die Verantwortlichen an diese Möglichkeit zu erinnern, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden, welche im Ergebnis die geeignete Umsetzung unmöglich machen könnten.

DRITTENS: Angesichts des möglichen Verlusts der Subventionen, welcher gegebenenfalls zur Änderung des Abstimmungsverhaltens in der Gemeinschaft führte, sollte noch folgende Alternative hervorgehoben werden:

Statt einen neuen, die Einführung der Anlage, ablehnenden Beschluss zu treffen, hätte auch die Möglichkeit bestanden, diejenigen Personen für den wirtschaftlichen Schaden zur Verantwortung zu ziehen, welchen es oblag, den ursprünglichen Beschluss auszuführen. Sollte nämlich im Ergebnis die Ursache für den Verlust der Subventionen tatsächlich in deren Untätigkeit und fahrlässigen Vernachlässigung ihrer Pflichten liegen, könnten Schadenersatzansprüche (in Höhe der Subvention) bestehen. Wären diese durchgesetzt worden, hätten Sie zuletzt wohl auch ein anderes Abstimmungsverhalten erlebt.

In jedem Fall ist aber zu berücksichtigen, dass das alleinige Bestehen von Subventionen noch lange keine Garantie für den Erhalt derselben darstellt. Es wird immer auf den konkreten Fall ankommen. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass die anvisierten Hilfen selbst bei einer rechtzeitigen Beantragung ausgeblieben wären. Oftmals steht nur ein beschränkter Etat zur Verfügung, und sehr häufig gilt es eine Vielzahl schwer umzusetzender Auflagen zu erfüllen. Dann könnte es kompliziert werden, zweifelsfrei einen Verantwortlichen zu bestimmen, denn die Subventionen hätten aus vielerlei Gründen versagt werden können, ohne dass die vorwerfbare Untätigkeit ursächlich gewesen wäre.

Seit dem Sommer 2015 beschäftigen wir uns in dem zweisprachigen Magazin „La Guía“ mit Themen rund um das spanische Recht. Sowohl die veröffentlichten Artikel wie auch die beantworteten Leserfragen werden dabei vollständig in deutscher und spanischer Sprache wiedergegeben.