Studiert man die in den letzten Wochen für das Jahr 2007 vorgelegten ökonomischen Daten der Immobilienwirtschaft, scheint sich der Verdacht eines für die Zukunft anstehenden Konjunkturwechsels in diesem Bereich zu erhärten.
Schärfere Hypothekenvergaberichtlinien der Banken, um einer möglichen Subprime-Krise in ihrer spanischen Form entgegenzuwirken oder zumindest die aktuelle Lage nicht noch weiter zu verschärfen, ein immer grösser werdendes Angebot an leerstehenden Immobilien trotz stagnierenden und mancherorts sogar abnehmenden Immobilienpreisen, zahlreiche in die Insolvenz gehende Bauunternehmen und die massenhafte Schliessung kleiner sowie mittlerer Immobilienagenturen zeichnen ein deutliches Bild.
Gerade an der wirtschaftlichen Lage der Maklerbüros aber lässt sich das von vielen prognostizierte Platzen der “Immobilienblase” am besten ablesen.
Während Banken und Bauunternehmen zumeist grössere Spielräume zur Krisenbewältigung haben, hängen Makler wie kein anderer Wirtschaftsteilnehmer in diesem Segment vom Tagesgeschäft ab.
Dort wo Bauherren dazu übergehen, ihre neu errichteten Immobilien zu vermieten statt zu verkaufen, wird die Luft für Makleragenturen immer dünner, sind sie doch regelmässig auf die lukrativere Verkaufsvermittlung angewiesen, um spürbare Gewinne zu erwirtschaften.
Es wundert daher nicht, dass alleine im Laufe des Jahres 2007 spanienweit ca. 32.000 Maklerbüros schliessen mussten, was zahlenmässig ein Verschwinden von knapp 40 Prozent aller bislang bestehenden Agenturen bedeutet.
Bei genauerem Hinsehen offenbaren diese Zahlen aber noch weit mehr als das sehr wahrscheinliche Ende eines Wirtschaftszyklus.
In Wahrheit nämlich verbirgt sich hinter dem beispiellosen Massensterben von Makleragenturen die Frage, ob die Rahmendaten der Immobilienwirtschaft nichts anderes als die längst überfällige Selbstreinigung dieses Dienstleistungsbereiches begünstigt haben.
Dies obwohl vor nicht einmal acht Jahren eine genau entgegengesetzte Situation bestand.
Konnte bis Mitte des Jahres 2000 in Spanien nur derjenige als Makler tätig werden, der eine entsprechende staatliche Maklerprüfung bestanden hatte, zu welcher ihrerseits nur antreten konnte, wer schon über ein abgeschlossenes Hochschulstudium verfügte, so änderte das Königliche Dekret 4 / 2000, vom 23. Juni, über die Eilmassnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Transportbereichs (Real Decreto-ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes) dies von Grund auf.
Obwohl bereits zuvor von Seiten der Rechtsprechung Zweifel an der Statthaftigkeit solcherlei Eingangsvoraussetzungen zur Berufsausübung laut wurden, brachte erst dieses Königliche Dekret den offiziell ungehinderten Zugang zur Ausübung der Vermittlertätigkeit als Immobilienmakler.
Mit der Marktöffnung ging daher das jahrzehntelang bestehende Monopol der staatlich geprüften und einer eigenen Kammer angehörigen Immobilienmakler (Agente de la Propiedad Inmobiliaria – kurz: API) verloren.
Statt nur hochqualifizierten Experten vorbehalten zu sein, durfte sich nun jeder als Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern versuchen.
Neben den gewünschten Folgen der Deregulierung traten allerdings auch die befürchteten Begleiterscheinungen der Entprofessionalisierung bzw. Dilettantismus, verbunden mit unseriösen bis illegalen Machenschaften in Erscheinung.
Die wirtschaftliche Relevanz der in diesem Bereich durchgeführten Transaktionen und die Verführbarkeit von Gelegenheitsmaklern, im Vertrauen auf die Fahrlässigkeit oder Untätigkeit der spanischen Verwaltungsbeamten, baurechtliche und steuerrechtliche Rahmenbedingungen unbeachtet zu lassen, führte zu mehr als nur einem unzufriedenen Kunden.
Die nach wie vor im nunmehr freien Wettbewerb weiterhin tätigen, staatlich geprüften Makler ergriffen in diesem Zusammenhang mehrfach das Wort und wiesen äusserst illustrativ auf den Missstand hin, dass in Spanien Obst- und Gemüseverkäufer zwar einer administrativen Genehmigung zum Umgang mit Lebensmitteln bedürfen, Immobilien aber ohne jede Eingangsvoraussetzung vermittelt werden dürften.
Das später in Kraft getretene Gesetz 10/2003, vom 20. Mai, über die Eilmassnahmen zur Liberalisierung des Immobilien- und Transportbereichs (Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes) erhielt zwar die freie Berufsausübung im Maklerbereich aufrecht, doch Artikel 3 b.) dieses Gesetzes stellte in diesem Sinne auch klar, dass trotz allgemein ungehindertem Zugang zu diesem Berufsbild “zum Zwecke des Verbraucherschutzes durch einschlägige Bestimmungen, die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen verlangt werden können.”
Was zunächst geeignet schien, zumindest ein gewisses Minimum an Transparenz und Verbraucherschutz zu gewährleisten, blieb für den Kunden jedoch blosse Fiktion, fehlt es doch bis zum heutigen Tage noch an einer entsprechenden Vorschrift.
Alleine die gesetzliche Verpflichtung eines jeden Maklers, über eine Berufshaft- pflichtversicherung zu verfügen, würde einen weiterhin liberalisierten Markt mit Mindestgarantien für den Verbraucher schaffen.
Trotz aller staatlichen Ankündigungen und Versprechen scheint eine entsprechende gesetzgeberische Initiative aber noch in weiter Ferne.
Während dessen haben sich die staatlich geprüften Makler und das spanische Wohnungsministerium aber bemüht, ein Ausbluten des traditionellen Maklerstandes abzuwenden.
Da die staatlichen Prüfungen de facto abgeschafft wurden (seit der Liberalisierung im Jahr 2000 hat das zuständige Ministerium von neuen Prüfungsterminen abgesehen), folglich keine neuen staatlich geprüften Makler hinzukommen, die alten aber nach und nach in den Ruhestand treten, war ein vollständiges Verschwinden dieses Gremiums nur eine Frage der Zeit.
Um die Idee eines qualifizierten Maklers mit gewissen Mindestgarantien aufrecht zu erhalten, ist das Wohnungsministerium dazu übergegangen, die alte offizielle Maklerkammer mit neuen Impulsen wieder zu beleben. Dies durch Verabschiedung des Königlichen Dekrets 1294/2007, vom 28. September, welches die Satzung der Maklerkammern und seines Allgemeinen Rates beschliesst (REAL DECRETO 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General).
Auch wenn nunmehr kein Bestehen einer staatlichen Maklerprüfung mehr erforderlich ist, so bedarf es doch für die Neuanwärter eines abgeschlossenen Universitätsstudiums.
Verbraucher können sich bei der Beauftragung solcher “Agentes de la Propiedad Inmobiliaria” sicher sein, dass ein Mindestmass an fachlicher Kompetenz besteht, eine Sicherheit bei der Maklerkammer hinterlegt wurde, und dass adäquate Provisionen veranschlagt werden, denn anders als die übrigen Markteilnehmer schreiben die örtlichen Kammern ihren Mitgliedern die Höhe ihrer Provisionen vor, um Missbrauch vorzubeugen (üblicherweise veranschlagen “API’s” 3 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision, während andere, freie Makler nicht selten 10 Prozent Vermittlungsprovision verlangen).
Es wundert daher nicht, dass laut Aussage des Präsidenten der Madrider Maklerkammer letztes Jahr 9.000 Immobilienagenturen alleine in Madrid schliessen mussten – in keinem einzigen dieser Fälle war ein API von der Schliessung betroffen.
Ganz im Gegenteil, das Gremium hat sich spanienweit in den ersten sechs Wochen des Jahres 2008 sogar zahlenmässig erweitert.
Zwar gibt es selbstverständlich auch ausserhalb des Kollektivs der “Agentes de la Propiedad Inmobiliaria – API” seriöse Makler – vor einem eventuellen Vertragsschluss sollten Sie sich aber immer über die genauen Konditionen vergewissern, da Ihnen im Zw
eifelsfall als Kontrollinstanz und bei fehlender Kammerzugehörigkeit nur die Gerichte als “Ansprechpartner” bleiben.
