Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Selbstverständlich kann jede Eigentümergemeinschaft oder Urbanisation unterschiedlich konfiguriert und mit voneinander abweichenden Einrichtungen ausgestattet worden sein, die entweder im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen. So können etwa in einer Urbanisation Gemeinschaftspools existieren, während in einer anderen einzelne Bungalows mit einem eigenen Pool ausgestattet sind, der im jeweiligen Sondereigentum steht. Ebenso kann sich in einer Eigentümergemeinschaft eine zentrale Klima- bzw. Heizungsanlage befinden, welche damit Gemeinschaftseigentum wäre, während in einer anderen die Sondereigentumseinheiten über eine jeweils eigene und unabhängige, ausschließlich diesen dienende Installation verfügen, die damit als Sondereigentum eingeordnet werden müsste.

Die Einordnung als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum muss aus den bezeichneten Gründen heraus immer individuell von Fall zu Fall vorgenommen werden.

Zur Ermittlung des rechtlichen Charakters eines Elementes sind dabei sowohl die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftssatzung wie auch und das Gesetz (Artikel 396 Código Civil und LPH) heranzuziehen. Trotz der Möglichkeit mittels Teilungserklärung bzw. Satzung einzelne Elemente als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum zu konfigurieren, gilt zu beachten, dass dieser Freiheit Grenzen gezogen sind. Einige Elemente sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich kann das Gemeinschaftseigentum nämlich in zwei Klassen eingeteilt werden.

Es gibt Gemeinschaftselemente die von Natur aus Gemeinschaftseigentum sind bzw. essentiellen Charakter haben (z.B. die Gänge innerhalb einer Liegenschaft und die Treppenhäuser, die nicht lediglich zu einem Sondereigentum führen, der Hauseingang, etc.) und Gemeinschaftselemente, die aus anderen Gründen eine solche Einordnung erfahren, bei denen es aber an diesem essentiellen Charakter fehlt (z.B. Hausmeisterwohnung).

Während die zur ersten Gruppe gehörenden Elemente notwendigerweise Gemeinschaftselemente sein müssen, weil nur auf diese Weise das Sondereigentum in adäquater Weise genutzt werden kann, sind die in die zweite Gruppe einzuordnenden Gemeinschaftselemente nicht unbedingt für die Eigentümer der Sondereigentumselemente erforderlich. Sie können daher durch Beschluss zu Sondereigentum umgewandelt werden, oder in einzelnen Fällen auch von vorneherein als Sondereigentum konzipiert worden sein.

So könnte z.B. eine Gemeinschaft die Veräußerung der Hausmeisterwohnung beschließen, ohne dass die einzelnen Eigentümer an der Nutzung ihres Sondereigentums gehindert wären. Denn dieses konkrete Gemeinschaftselement ist nicht wesentlich, die Gemeinschaft profitiert zwar von ihm, es wäre aber als entbehrlich einzustufen. Das Gemeinschaftstreppenhaus hingegen dürfte seinen Charakter als Gemeinschaftselement nicht einbüßen, denn andernfalls wären die nur über dieses erreichbaren Sondereigentumselemente nicht mehr frei zugänglich. Es handelt sich daher in letzterem Fall von Natur aus um ein Gemeinschaftselement, dessen Einordnung als solches unverzichtbar ist.

Wenn es aber unverzichtbare Gemeinschaftselemente gibt, die keine Umwandlung in Sondereigentum erfahren dürfen, und solche deren Konfiguration als Gemeinschaftselemente auf eine persönliche Entscheidung des oder der Eigentümer zurückzuführen ist, wird die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum stark erschwert.

Um die Richtige Einordnung als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sicher vorzunehmen muss daher eine Prüfung in folgender Reihenfolge erfolgen:

1. Handelt es sich um ein unverzichtbares Element für die Gemeinschaft? Es kann dann kein Sondereigentum vorliegen, wenn die Existenz dieses Elements für das Funktionieren der Gemeinschaft erforderlich ist.[/pullquote]Handelt es sich bei dem fraglichen Element um eine Einrichtung, die von Natur aus als Gemeinschaftseigentum zu klassifizieren sein könnte, weil es eine essentielle Bedeutung hat und für die Nutzung der Sondereigentumselemente unverzichtbar ist? In diesem Fall handelt es sich immer um Gemeinschaftseigentum. Dies auch dann, wenn eine Einordnung als Sondereigentum durch die Teilungserklärung bzw. Satzung oder einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgte. Diese wäre dann nämlich rechtswidrig.
   
2. Wie wird es in der Gemeinschaftssatzung bzw. in der Teilungserklärung eingeordnet? Grundsätzlich ist diese Angabe verbindlich.[/pullquote]Wenn das Element für den Gebrauch der Sondereigentumseinheiten verzichtbar ist, kommt es darauf an, wie es die Teilungserklärung und die Gemeinschaftssatzung einordnen (bzw. ob es einen einschlägigen Beschluss gibt, der das Gemeinschaftselement zu Sondereigentum macht). Wird es dort als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum beschrieben, hat es diese Eigenschaft.
   
3. Wird das Element in Artilel 396 C.C. genannt? Dann liegt ein Gemeinschaftselement vor.[/pullquote]Wenn es an einer Einordnung in der Teilungserklärung bzw. Satzung fehlt, kann auf Artikel 396 des Código Civil abgestellt werden. Es ist zu prüfen, ob das Element dort als Gemeinschaftseigentum bezeichnet wird. In diesem Fall ist regelmäßig von Gemeinschaftseigentum auszugehen.
   
4. Fehlt es an einer Bezeichnung als Gemeinschaftselement? Regelmässig ist trotzdem davon auszugehen, dass es sich um Gemeinschafts-eigentum handelt.[/pullquote]Wird es nicht ausdrücklich in Artikel 396 Código Civil erwähnt, ist dennoch anzunehmen, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, da nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur die fehlende Bezeichnung als Sondereigentum die Vermutung zulässt, es handele sich um Gemeinschaftseigentum. Artikel 396 Código Civil ist, wie beschrieben, kein geschlossener Tatbestand, sondern umfasst auch solche Elemente, die nicht durch ihn benannt wurden.
   
5. Trotz Vorliegens von Gemeinschaftseigentum, kann ein Sondernutzungsrecht bestehen. Die Gemeinschaft bzw. ihre Mitglieder könnten dann von der Nutzung ausgeschlossen sein.[/pullquote]In Einzelfällen kann trotz Einordnung als Gemeinschaftseigentum ein Sondernutzungsrecht vorliegen. Dies ändert jedoch nichts am Charakter des Elements. Es bleibt also bei der Einordnung als Gemeinschaftseigentum. Es kann aber gegebenenfalls nur durch den Eigentümer bzw. Nutzer eines Sondereigentumselementes genutzt werden. Dies etwa dann, wenn das Gemeinschaftseigentum nur über das Sondereigentum erreichbar ist.
   
6. Theoretisch kann auch ausschliessliches Eigentum an Gemeinschaftseigentum “ersessen” werden.[/pullquote]In außergewöhnlichen Fällen kann durch Zeitablauf ein ursprünglich als Gemeinschaftseigentum zu klassifizierendes Element durch Ersitzung seinen Charakter ändern, weshalb auch diese Möglichkeit in Betracht gezogen werden muss. Sie ist allerdings nicht auf diejenige Elemente anwendbar, die als unerlässliche bzw. essentielle Gemeinschaftselemente einzuordnen sind. Hier ist keine Ersitzung möglich.

Da sich im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts die Liegenschaft bzw. Urbanisation immer in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufteilt, bedeutet dies auch, dass all diejenigen Elemente im Sondereigentum stehen, die nicht Gemeinschaftseigentum sind und umgekehrt.