Fragen und Antworten zum Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

In dem Werk “Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien”, welches Sie über den Buchhandel, Amazon oder auch direkt bei uns beziehen können, werden über 230 der häufigsten Fragen und Antworten zum spanischen Wohnungseigentumsrecht durchgespielt. Hierbei sind zahlreiche Fragen den wichtigsten Problemen rund um die Unterscheidung des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum, den Sondernutzungsrechten und den Möglichkeiten der Überführung eines Gemeinschaftselementes in Sondereigentum gewidmet. Um ein leichteres Auffinden und Nchschlagen zu ermöglichen, sind alle Fragen nummeriert worden.

Hier können Sie einen ersten Überblick gewinnen:

Anhänge und Nebengebäude

Die Anhänge oder Nebenräume bilden mit dem Sondereigentum, zu dem sie gehören, eine rechtliche Einheit.

Frage 35: Kann ein Anhang oder Nebenraum vom Sondereigentum abgetrennt werden?

Klimaanlagen

Die Klimaanlage wird ausdrücklich von Artikel 396 des Código Civil als Gemeinschaftselement eingeordnet. Dies aber lediglich deshalb, weil grundsätzlich eine gemeinschaftliche Installation denkbar ist. Wird diese von einem einzelnen Eigentümer angebracht, handelt es sich selbstverständlich um Sondereigentum.

Frage 36: Bedarf die Installation einer Klimaanlage der Genehmigung durch die Gemeinschaft?

Antennen

Die Antennen werden durch Artikel 396 Código Civil als Gemeinschaftselemente eingeordnet. Gerade in mehrstöckigen Liegenschaften mag dies auch der gedachte Normalfall sein. Wurde die Antenne jedoch von einem einzelnen Eigentümer für seinen ausschließlichen Gebrauch installiert, handelt es sich um Sondereigentum. Artikel 17.1 LPH widmet kollektiven Telekommunikationseinrichtungen einen eigenen Absatz und erleichtert deren Einführung durch gelockerte Mehrheitsanforderungen an die Gemeinschaftsbeschlüsse (1/3 der Stimmen und Quoten). Dessen Anwendung setzt allerdings voraus, dass auch eine Gemeinschaftsinstallation erfolgt. Das bedeutet nicht, dass alle Sondereigentumselemente angeschlossen werden müssten. Es muss sich aber um eine kollektive Installation handeln.

Frage 37: Welche Mehrheiten sind erforderlich, um eine veraltete Gemeinschafts-Fernsehantenne für Analogempfang gegen eine neue für Digitalempfang auszutauschen?

Frage 38: Haben die Eigentümer ein Anrecht auf die Einführung einer Anlage für kollektiven Fernsehempfang?

Frage 39: Darf eine individuelle Anlage installiert werden, wenn keine kollektive Anlage besteht?

Frage 40: Dürfen auch Parabolantennen angebracht werden?

Fahrstühle

Artikel 396 Código Civil zählt den Fahrstuhl zum Gemeinschaftseigentum. Als Einrichtung, die typischerweise den Zugang von den Gemeinschafts-elementen zu einer Vielzahl von Sondereigentums-elementen ermöglicht, bzw. eine Ergänzung zum gemeinschaftlichen Treppenhaus bietet, bereitet die Einordnung offensichtlich keinerlei Schwierigkeiten. Raum für die Annahme von Sondereigentum bliebe nur dann, wenn es sich um einen Aufzug handelt, der lediglich einem einzigen Sondereigentum dient, und dieses direkt mit dem Gemeinschaftseigentum oder angrenzenden Liegenschaften bzw. der öffentlichen Straße verbindet, oder wenn ein Aufzug unmittelbar mehreren Sondereigentumselementen desselben Eigentümers dient. In jedem Fall führt die Anwendung der oben dargelegten Regeln zur richtigen Einordnung im Einzelfall.

Frage 41: Darf ein Fahrstuhl auch dann installiert werden, wenn zwar der erforderliche Beschluss der Eigentümerversammlung zustande kam (bzw. die Pflicht des Artikels 10.1.b.) LPH besteht), die Errichtung aber Teile des gemeinschaftlichen Innenhofes unbrauchbar macht und ein Sondernutzungsberechtigter gegen die Schaffung ist?

Heizungsanlagen

Eine Heizungsinstallation ist sowohl als Sondereigentumselement wie auch als Gemeinschafts-installation denkbar. Je nachdem, ob sie von einzelnen Eigentümern und unabhängig von der Gemeinschaft errichtet wurde oder nicht.

Häufiger Anlass für Interpretationsschwierigkeiten und damit Rechtsstreitigkeiten geben Fragen nach den erforderlichen Mehrheiten in Bezug auf gemeinschaft-liche Heizungsanlagen. Die Lösung ergibt sich aus einer wesentlichen Unterscheidung. Wie sich bereits aus Artikel 17.3 LPH ableitet, erfordert die Schaffung oder Aufgabe einer gemeinschaftlichen Heizungsinstallation (als Gemeinschaftseinrichtung allgemeinen Interesses) lediglich eine 3/5 Mehrheit an Stimmen und Quoten aller Eigentümer, auch wenn dies notwendigerweise eine Änderung der Satzung oder des Gründungstitels mit sich bringt.

Geht es aber z.B. um die Frage, ob ein Eigentümer von der Beitragspflicht zu den Heizkosten befreit wird, erfordert dies nach h.M. Einstimmigkeit. In letzterem Fall erfolgt nämlich eine Satzungsänderung, ohne dass es hierfür eine Privilegierung (wie für die Schaffung und Beseitigung) gäbe. Die Gegenauffassung argumentiert nicht zu Unrecht, dass es widersinnig sei, für die Schaffung einer Heizungsanlage eine 3/5 Mehrheit ausreichen zu lassen, für eine Befreiung von der Beitragspflicht aber Einstimmigkeit zu fordern

Frage 42: Ab welcher Stelle gelten die Rohre der Zentralheizung als Sondereigentum bzw. gemeinschaftliches Eigentum?

Frage 43: Darf ein Eigentümer an die bestehende Gemeinschaftsheizung eine neue Heizungsanlage in Form einer Fußbodenheizung anschließen?

Frage 44: Kann ein Eigentümer von der Beitragspflicht zu den Heizkosten befreit werden?

Frage 45: Müssen sich die Eigentümer von Geschäftsräumen an den Heizkosten beteiligen, wenn diese nicht mit Heizkörpern ausgestattet sind?

Frage 46: Kann ein Eigentümer durch die Entfernung der Heizstäbe in seinem Sondereigentum seine Beitragspflicht zu den Heizkosten beenden?

Frage 47: Sind die Zähler zur Ermittlung des Heizungsverbrauchs Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum?

Frage 48: Wie sind die Heizkosten zu verteilen, wenn es keine individuellen Zähler gibt?

Überwachungskameras

Ob es sich bei einer Überwachungskamera um ein Sondereigentums- oder Gemeinschaftselement handelt, hängt davon ab, ob sie von einem Eigentümer oder der Gemeinschaft installiert wurde bzw. in wessen Eigentum sie steht. Beide Möglichkeiten sind denkbar, und können sogar koexistieren. Es sei darauf hingewiesen, dass im Allgemeinen die Überwachungskamera der Gemein-schaft lediglich die Gemeinschaftselemente und diejenige eines einzelnen Eigentümers nur das Innere seines Sondereigentumselementes einfangen darf.

Für die Schaffung oder Beseitigung gemeinschaftlicher Überwachungskameras, bedarf es gemäß Artikel 17.3 LPH der 3/5 Mehrheit der Stimmen und Quoten aller Eigentümer, wobei auch hier die in Artikel 17.8 LPH getroffene Regelung Anwendung findet, wonach die Stimmen und Quoten der an der Versammlung nicht teilnehmenden Eigentümer als positive Voten berücksichtigt werden, wenn diese sich nicht binnen einer Frist von 30 Tagen ab Benachrichtigung über das in der Versammlung zustande gekommene vorläufige Abstimmungsergebnis gegenteilig äußern. Einzelne Autoren sind der Auffassung, es würde bereits die einfache Mehrheit des Artikels 17.7 LPH ausreichen, verweisen aber ebenfalls auf die Regelung des Artikels 17.8 LPH und empfehlen eine 3/5 Mehrheit zu erzielen.

Frage 49: Ist die Installation von Überwachungskameras durch die Gemeinschaft von Dritten oder den Eigentümern hinzunehmen?

Frage 50: Welche Vorschriften müssen für die Installation und Inbetriebnahme einer Überwachungskamera beachtet werden?

Leitungen und Rohre

In Bezug auf Leitungen und Rohre aller Art und ihrer Einordnung als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum muss folgende Unterscheidung getroffen werden:

Verfügt das Sondereigentum über eine auf dieses zugeschnittene und lediglich ihm dienende Anlage, sind auch deren Leitungen Sondereigentum (beispielsweise individuelle Gasetagenheizungen). Bei einer Gemeinschaftseinrichtung sind die mehreren Eigentümern dienenden Leitungen und Rohre Gemeinschaftseigentum bis sich die Installation verzweigt und lediglich von einem einzelnen Sondereigentumselement genutzt wird. (Beispielsweise handelt es sich bei den Wasser- und Abwasserleitungen um Gemeinschaftseigentum solange sie mehreren Wohnungen dienen. Derjenige Teil der Anlage, der lediglich die Ver- und Entsorgung einer Wohnung betrifft, zählt zum Sondereigentum). Handelt es sich um Leitungen und Rohre einer Gemeinschaftseinrichtung, die keiner individuellen Nutzung unterliegt (z.B. Gemeinschaftspool), stellt die gesamte Installation Gemeinschaftseigentum dar. Aufgrund der identischen Sachlage sei an dieser Stelle auf die ergänzenden Ausführungen in den die Heizungsanlagen betreffenden Fragen und Antworten verwiesen.

Frage 51: Darf eine im Sondereigentum stehende Installation an die Leitungen einer Gemeinschaftseinrichtung angeschlossen werden?

Schornsteine und Rauchabzüge

Dient der Schornstein mehreren Sondereigentums-elementen kann, von Gemeinschaftseigentum ausgegangen werden. Andernfalls liegt in der Regel Sondereigentum vor.

Frage 52: Unter welchen Voraussetzungen darf der Schornstein verschlossen werden?

Frage 53: Welcher Mehrheiten bedarf es zur Errichtung eines individuellen Rauchabzugs?

Frage 54: Was kann gegen einen störenden Rauchabzug unternommen werden, der im Sondereigentum steht?

Dächer

In Übereinstimmung mit Artikel 396 Código Civil gehört das Dach zumindest bei mehrstöckigen Wohngebäuden zu den Gemeinschaftselementen, solange sich aus dem Gründungstitel oder der Satzung nichts anderes ergibt. In einer Urbanisation mit freistehenden Einfamilienhäusern werden deren Dächer genau anders herum einzuordnen sein. Hier gehört das Dach zum Sondereigentum, wenn sich aus der Teilungserklärung oder Satzung nichts abweichendes ableitet. Selbst bei einer Einordnung als Gemeinschaftseigentum, kann das Dach aber einen Sondernutzungsberechtigten haben, der mittels Gründungstitel, Satzung oder einstimmigen Beschlusses als Einziger das Dach zu seinen Zwecken nutzen darf. Dies ist oftmals bei einer Dachgeschosswohnung bzw. einem Penthouse (ático) der Fall.

Frage 55: Sind auch im Falle von Reihenhäusern die Dächer Gemeinschaftseigentum?

Frage 56: Welche Mehrheiten sind erforderlich, um das Gemeinschaftsdach vermieten zu dürfen?

Dachstühle, Keller und sonstige Stauräume

Dachstuhl, Keller und Stauräume sollen hier gemeinsam abgehandelt werden, erfolgt deren Nutzung doch regelmäßig in gleicher oder ähnlicher Weise, und werfen sie vergleichbare Probleme auf.

Genauso wie im Falle der Garagen oder Stellplätze sind bezüglich der rechtlichen Einordnung dieser Elemente mehrere Konstellationen denkbar:

• Sie können jeweils unterteilt und als eine Art individualisierter Anhang oder Nebenraum zum jeweiligen Sondereigentum konfiguriert worden sein, so dass sie rechtlich mit diesem eine Einheit bilden. Dann handelt es sich um ausschließlich zu einem konkreten Sondereigentum gehörende Nebenräume bzw. Nebenbauten. Beispiel: Abgeteilte Kellerräume, die gemäß Teilungserklärung jeweils zu bestimmten Wohnungen gehören.
  

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• Sie können in unabhängige Teile aufgespalten worden sein, so dass sie jeweils ein völlig selbständiges Sondereigentumselement darstellen. Auf diese Weise können sie auch jeweils Eigentümern gehören, die sonst kein weiteres Eigentum in der Gemeinschaft halten. Dann liegt einfaches, selbständiges Sondereigentum vor. Beispiel: Abgeteilte Kellerräume, die losgelöst von anderem Sondereigentum ein eigenes Sondereigentumselement darstellen.
  

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• Sie können, ohne eine Aufteilung erfahren zu haben, insgesamt als eine geschlossene Einheit ein einziges Sondereigentumselement bilden. Dieses Sondereigentum kann einem oder mehreren Eigentümern gehören, welche wiederum weitere Sondereigentumselemente halten können oder nicht. Es handelt sich dann ebenfalls um gewöhnliches Sondereigentum. Beispiel: Der gesamte Keller bildet eine Einheit und wird von seinen Eigentümern insgesamt als Lagerstätte genutzt.
  

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• Sie können als gemeinschaftliches Eigentum in ihrer Gesamtheit den Eigentümern der Sondereigentumselemente bzw. der Gemeinschaft dienen. Es würde sich dann, wie gesagt, um Gemeinschaftseigentum handeln. Beispiel: Die Kellerräume können in ihrer Gesamtheit von allen Eigentümern der Gemeinschaft bzw. zu Gemeinschaftszwecken genutzt werden.
  

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• Sie können eine Aufteilung erfahren haben, wonach ein Teil Gemeinschaftseigentum und ein Teil Sondereigentum (bzw. einen Nebenraum desselben) bildet. In solch einem Fall liegt dann sowohl Sondereigentum wie auch Gemeinschaftseigentum vor, weshalb jeweils unterschieden werden muss. Gegebenenfalls können sie ein eigenes (von der übrigen Liegenschaft losgelöstes) Wohnungseigentumsverhältnis, und damit eine unabhängige Eigentümergemeinschaft bilden. Hierzu ein Beispiel: Der Keller umfasst einen gemeinschaftlichen Teil, den alle Mitglieder der Gemeinschaft nutzen und einen weiteren Teil der in einen oder mehrere Abschnitte unterteilt wurde, welcher nur dem jeweiligen Eigentümer dieses Sondereigentumselements gehört.

Frage 57: Wer ist zur Nutzung des gemeinschaftlichen Dachstuhls berechtigt, wenn der Zugang lediglich über ein Sondereigentumselement erfolgen kann?

Frage 58: Welche Einordnung erfahren die Kellerräume (Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum), wenn sie in der Teilungserklärung nicht erwähnt wurden?

Frage 59: Welche Mehrheiten sind erforderlich, wenn ein Gemeinschaftskeller in einzelne Kellerräume (welche wiederum zu Sondereigentumselementen werden sollen) aufgeteilt werden soll?

Treppenhäuser und Gänge

Frage 60: Welche rechtliche Einordnung erfahren das Treppenhaus und die Gänge?

(Innen-) Höfe

Der Hof bzw. Innenhof kann in Abhängigkeit von der durch die Teilungserklärung gemachten Vorgaben bzw. aufgrund eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümer-versammlung entweder Sondereigentum oder Gemein-schaftseigentum (mit oder ohne Sondernutzungs-berechtigten) sein.

Um den innenliegenden Zimmern oder Wohnungen Tageslicht zuzuführen, werden oftmals Innenhöfe eingeplant, die lediglich für den oder die Bewohner eines unteren Stockwerks zugänglich sind. Schnell wird dieser Raum zu Stauzwecken verwendet oder gar überdacht, um einen zusätzlichen, umschlossenen Raum zu schaffen.

Durch die Einordnung des Innenhofs als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum (mit oder ohne Sondernutzungsberechtigten) und des mehr oder weniger intensiven Gebrauchs ergeben sich eine ganze Reihe an denkbaren Problemfällen, weshalb ein großer Teil der Nachbarschaftsstreitigkeiten dem Umgang und Gebrauch einzelner Eigentümer mit dem Innenhof entspringt.

Frage 61: Darf der Inhaber eines Sondernutzungsrechts über den Innenhof diesen mit einer Überdachung versehen?

Frage 62: Darf der Inhaber eines Sondernutzungsrechts über den Innenhof in selbigem einen Pool errichten?

Frage 63: Ist der Innenhof als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum einzuordnen, wenn er in der Teilungserklärung nicht erwähnt wurde?

Frage 64: Kann die Überdachung des Innenhofes durch eine stillschweigende Genehmigung der Eigentümergemeinschaft gedeckt sein?

Frage 65: Darf der Sondernutzungsberechtigte eines Innenhofs selbigen als Stauraum verwenden?

Die Gebäudestruktur

Frage 66: Was geschieht, wenn ein Eigentümer eine Säule entfernt, weil ihn diese in seinem Sondereigentumselement stört?

Die Fassade

Frage 67: Welche Einordnung erfährt die Fassade?

Frage 68: Darf ein Eigentümer die Terrasse mit einer Mauer nach außen hin abschließen?

Frage 69: Welche Mehrheiten sind erforderlich, um die Jalousien der Gemeinschaft zu ersetzen?

Frage 70: Welcher Mehrheit bedarf es, um die Terrassen oder Balkone mit Glasscheiben, Fenstern oder anderen Baumaterialien nach außen abzuschotten oder abzuschließen?

Frage 71: Welcher Mehrheit bedarf es, um die Fassade (in einer anderen Farbe) zu streichen?

Frage 72: Bedarf es einer Genehmigung der Gemeinschaft, um eine Alarmanlage anzubringen, deren Alarmsignale und Hinweisschilder auf der Fassade installiert werden?

Garagen und Stellplätze

Frage 73: Welche rechtliche Einordnung erfahren Garagen und Stellplätze?

Frage 74: Dürfen auf einem Stellplatz mehrere Fahrzeuge abgestellt werden?

Frage 75: Darf ein Stellplatz, der im Sondereigentum steht, als Staufläche verwendet werden?

Frage 76: Darf ein Fahrzeug über die Grenzen des Stellplatzes hinausragen?

Frage 77: Darf ein einzelner Stellplatz, der im Sondereigentum steht, mit einer Mauer umzogen werden?

Frage 78: Darf eine Garage zu Wohnzwecken oder zu einem Geschäftsraum umgebaut werden?

Gärten und Grünanlagen

Frage 79: Welche Mehrheit ist erforderlich, um den Gemeinschaftsgarten in einen Gemeinschaftsparkplatz umzuwandeln?

Frage 80: Darf der Sondernutzungsberechtigte eines Teils des Gemeinschaftsgartens diesen einzäunen?

Frage 81: Darf in einem im Sondereigentum stehenden Garten ein Gartenhäuschen oder Geräteschuppen ohne Genehmigung der Eigentümer-versammlung errichtet werden?

Schilder

Frage 82: Welche rechtliche Einordnung erfahren Schilder?

Frage 83: Dürfen Schilder an der Fassade angebracht werden?

Mauern

Frage 84: Welche rechtliche Einordnung erfahren die Mauern und Wände?

Frage 85: Bedarf der Eigentümer zweier voneinander unabhängiger Sondereigentumselemente einer Genehmigung durch die Eigentümerversammlung, um diese mittels Mauerdurchbruchs zu verbinden?

Frage 86: Darf ein Eigentümer einen Teil der zwischen ihm und seinen Nachbarn bestehenden Zwischenmauern oder der Außenmauer abschaben, um auf diese Weise Raum zu gewinnen?

Der Swimmingpool

Frage 87: Welche Mehrheit ist erforderlich, um den Gemeinschaftspool abzuschaffen?

Frage 88: Welche Mehrheiten sind erforderlich, um einen Gemeinschaftspool zu errichten?

Frage 89: Darf der Eigentümer eines Stellplatzes den Gemeinschaftspool nutzen, wenn er ansonsten kein weiteres Sondereigentum (z.B. Wohnung) hält?

Portal, Eingangs- oder Empfangsbereich, Hausmeisterdienste und Hausmeisterwohnung

Frage 90: Welche Bedeutung haben die Begriffe Portal, Eingangs- und Empfangsbereich, Hausmeisterdienste und Hausmeisterwohnung?

Frage 91: Führt die Befreiung von der Beteiligung an den Kosten des Eingangsbereichs (portal), auch zur Befreiung von den Kosten von den Hausmeisterdiensten (servicio de portería)?

Frage 92: Welcher Mehrheit bedarf es, um den Empfangs- bzw. Hausmeisterdienst einzustellen?

Frage 93: Welcher Mehrheit bedarf es, um die gemeinschaftliche Hausmeisterwohnung zu verkaufen?

Frage 94: Welcher Mehrheit bedarf es, um die Hausmeisterwohnung zu vermieten?

Türen und Fenster

Frage 95: Dürfen an einem Fenster ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung Gitter angebracht werden?

Frage 96: Dürfen alte Fenster ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung durch neue mit einem abweichenden Erscheinungsbild, sprich einer anderen Ästhetik ersetzt werden?

Frage 97: Dürfen die Glasscheiben der Fenster ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung durch andere, unterschiedliche, ausgetauscht werden?

Grund und Boden

Das Grundstück, auf dem sich die Liegenschaft befindet, stellt mangels besonderer, hiervon abweichender Regelungen (Teilungserklärung, einstimmiger Beschluss) bereits ausgehend von Artikel 396 Código Civil Gemeinschaftseigentum dar.

Als Gemeinschaftseigentum ist aber nicht nur die unbebaute oder mit Gemeinschaftseinrichtungen bebaute Fläche einzuordnen, sondern ebenso der durch die Sondereigentumselemente überbaute Teil.

Frage 98: Darf der Eigentümer eines im Erdgeschoss gelegenen Sondereigentumselementes selbiges ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung unterkellern?

Frage 99: Dürfen die Eigentümer eines in einer Urbanisation gelegenen Einfamilienhauses oder eines Reihenhauses selbiges ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung unterkellern?

Terrassen und Balkone

Gemäß Artikel 396 des Código Civil gehören die Terrassen und Balkone zum Gemeinschaftseigentum. Nur aufgrund anderslautender Regelung in der Teilungserklärung oder mittels einstimmigen Beschlusses kann etwas hiervon abweichendes bestimmt werden.

Frage 100: Bedarf die Aufstellung beweglicher Sichtsperren auf einer Terrasse oder einem Balkon der Genehmigung durch die Eigentümerversammlung?

Die Überbaubarkeit

Ähnlich wie der Grund und Boden gehört auch der Bereich über der Liegenschaft und folglich die Möglichkeit, selbige mit weiteren Stockwerken zu überbauen, zum Gemeinschaftseigentum, wenn keine besonderen Regelungen getroffen wurden. Vicente Domingo erklärt dieses Prinzip sehr veranschaulichend mit Hinweis auf den überaus treffenden, und bereits unter Anwendern des römischen Recht verbreiteten lateinischen Satz usque ad sidera et usque ad inferos, was übersetzt soviel bedeutet wie: Vom Himmel bis zur Hölle. Das (Gemeinschafts-) Eigentum erstreckt sich in vertikaler Hinsicht (und in Bezug auf das Grundstück) also sowohl auf den Bereich darunter wie auf den darüber.

Oftmals wird sich der Bauherr in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftssatzung ein Recht am vuelo und damit an dem über der Liegenschaft befindlichen Raum eingeräumt haben. Ihm bietet sich auf diese Weise die Möglichkeit, eine spätere Überbauung vorzunehmen und das Sondereigentum hieran zu erwerben.

Solcherlei Klauseln sind nicht von vorneherein unwirksam oder anfechtbar. Häufig mangelt es ihnen aber an einer praktischen Bedeutung. Regelmäßig gestattet das örtliche Baurecht keine intensivere Bebauung, oder die bereits bestehenden Gebäude ermöglichen aufgrund ihrer Struktur und Statik keinen Überbau.

Darüber hinaus müssen zur Umsetzung eines solchen Überbaus auch die Quoten der Gemeinschaft verändert werden, damit trotz neuer Sondereigentumselemente alle eine Quote erhalten, welche zusammen die in Artikel 3.2 LPH geforderten einhundert Prozent bilden.

Hierfür bedurfte es bis zum 28. Juni 2013, aufgrund der alten Fassung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Seit der Reform kann in Abhängigkeit von der Interpretation des aktuellen Artikels 10.3.b.) LPH bereits mit einer 3/5 Mehrheit an Stimmen und Quoten aller Eigentümer eine entsprechende Änderung vorgenommen werden. In diesem Zusammenhang sei auf die von Martinez Ortega vertretene Ansicht hingewiesen, dass seit der Reform des Jahres 2013 fraglich sei, wie mit einer allgemeinen in der Satzung enthaltenen Erlaubnis umzugehen sei. Für vor der Reform in das Grundbuch eingetragenen Genehmigungen könne angenommen werden, sie gelten fort. Seit der letzten Neufassung des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes und des Hinweises in Artikel 10.3.b.) LPH seien jedoch berechtigte Zweifel angebracht, ob die Vorgabe des durch 3/5 der Stimmen und Quoten aller Eigentümer getragenen Beschlusses unbeachtet bleiben könne.

Frage 101: Dürfen die Eigentümer eines in einer Urbanisation gelegenen Einfamilienhauses oder eines Reihenhauses selbiges ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung überbauen?

Frage 102: Haben die Eigentümer einen Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft wegen Nutzungsausfall bei Schäden durch defekte Gemeinschaftselemente?