Einführende Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – Ein Vergleich zwischen einfachem Eigentum und Sondereigentum
Im Kern unterscheidet sich das Wohnungseigentumsrecht vom allgemeinen bzw. einfachen Eigentumsrecht an Immobilien dadurch, dass ersteres das Eigentum an einem Sondereigentumselement (Haus, Wohnung, Geschäftsraum, Parkplatz, etc.) gleichzeitig mit einem Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum verbindet, während letzterem diese Dualität fremd ist. Beim Sondereigentum handelt es sich um ein mit dem allgemeinen Volleigentum weitestgehend identischen Recht, da es seinem Inhaber dessen Nutzung unter Ausschluss Dritter ermöglicht und die alleinige Verfügungsgewalt einräumt. Am Gemeinschaftseigentum ist der Sondereigentümer hingegen lediglich über einen Miteigentumsanteil im Umfang seiner Quote beteiligt. Das Gemeinschaftseigentum dient hierbei regelmäßig allen Sondereigentumselementen gleichermaßen.
Der Ursprung der rechtlichen Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum und mithin die Schaffung dessen, was unter Wohnungseigentum verstanden wird, reicht in Spanien bis in das 17. Jahrhundert zurück. Eine umfassendere Regelung dieser besonderen Form des Eigentums findet sich aber erst in der durch das Gesetz vom 26. Oktober 1939 eingeführten Änderung des Artikels 396 des Código Civil.
Dieser Artikel 396 des Código Civil wurde im Laufe der Jahre immer mehr erweitert und weist heute folgenden Inhalt auf:
Die unterschiedlichen Wohnungen oder Geschäftsräume eines Gebäudes oder die Teile derselben, welche einer unabhängigen Nutzung zugänglich sind, weil sie über einen eigenen Ausgang zu einem Gemeinschaftselement dessen oder zu einer öffentlichen Straße verfügen, können Gegenstand separaten Eigentums sein, das untrennbar mit einem Miteigentumsrecht an den Gemeinschaftselementen des Gebäudes verbunden ist, welche für deren Gebrauch und Nutzung erforderlich sind; wie etwa der Boden, der über der Liegenschaft befindliche, überbaubare Luftraum, Fundamente und Bedachungen; Strukturelemente, zu denen Säulen, Balken, Bindwerke und tragende Wände gehören; die Fassaden mit den äußeren Verkleidungen der Terrassen, Balkone und Fenster, einschließlich ihrem Erscheinungsbild oder Konfiguration, die Abschlusselemente welche sie bilden und ihre Außenverkleidungen; das Eingangsportal, die Treppen, Hausmeisterbereiche, Korridore, Durchgänge, Mauern, Gräben, Höfe, Brunnen und die den Fahrstühlen dienenden Bereiche, Tanks, Zähler, Fernsprechleitungen oder andere Gemeinschaftseinrich-tungen oder Installationen, inklusive derer, die im ausschließlichen Gebrauch Einzelner stehen; die Fahrstühle und die Installationen, Leitungen und Rohre für das Abwasser und für die Wasser-, Gas- oder Stromzufuhr, Die unterschiedlichen Wohnungen oder Geschäftsräume eines Gebäudes oder die Teile derselben, welche einer unabhängigen Nutzung zugänglich sind, weil sie über einen eigenen Ausgang zu einem Gemeinschaftselement dessen oder zu einer öffentlichen Straße verfügen, können Gegenstand separaten Eigentums sein, das untrennbar mit einem Miteigentumsrecht an den Gemeinschaftselementen des Gebäudes verbunden ist, welche für deren Gebrauch und Nutzung erforderlich sind; wie etwa der Boden, der über der Liegenschaft befindliche, überbaubare Luftraum, Fundamente und Bedachungen; Strukturelemente, zu denen Säulen, Balken, Bindwerke und tragende Wände gehören; die Fassaden mit den äußeren Verkleidungen der Terrassen, Balkone und Fenster, einschließlich ihrem Erscheinungsbild oder Konfiguration, die Abschlusselemente welche sie bilden und ihre Außenverkleidungen; das Eingangsportal, die Treppen, Hausmeisterbereiche, Korridore, Durchgänge, Mauern, Gräben, Höfe, Brunnen und die den Fahrstühlen dienenden Bereiche, Tanks, Zähler, Fernsprechleitungen oder andere Gemeinschafts-einrichtungen oder Installationen, inklusive derer, die im ausschließlichen Gebrauch Einzelner stehen; die Fahrstühle und die Installationen, Leitungen und Rohre für das Abwasser und für die Wasser-, Gas- oder Stromzufuhr, einschließlich derer zur Sonnenenergiegewinnung; diejenigen der sanitären Warmwasser-zufuhr, Heizung, Klimaanlage, Lüftung oder Rauchabzug; derer die der Meldung und Abwehr des Feuers dienen; die der elektronischen Klingelanlage und andere zur Sicherheit des Gebäudes, sowie die Gemeinschaftsantennen und übrigen Installationen für audiovisuelle oder Telekommunikationsein-richtungen, alle diese bis zu ihrem Eintritt in das Sondereigentum; die Dienstbarkeiten und jedwedes andere körperliche oder rechtliche Element, welches aufgrund seiner Natur oder Verwendungszwecks unteilbar ist.
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Als Ausgestaltung und Weiterentwicklung dieses Artikels 396 Código Civil, ist die Ley de Propiedad Horizontal, also das spanische Wohnungseigentumsgesetz zu verstehen. Dort führt der aktuelle Artikel 3 LPH mit Hinweis auf die beschriebene Vorschrift weiter aus:
| Art. 3 LPH · spanische Originalfassung | Art. 3 LPH · deutsche Übersetzung |
|---|---|
| En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: | In der durch den Artikel 396 des Código Civil bestimmten Eigentumsform, entfällt auf den Eigentümer einer jeden Wohnung oder Geschäftsraum |
| a.) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado | a.) das individuelle und ausschließliche Eigentumsrecht über einen ausreichend abgegrenzten und für eine unabhängige Nutzung geeigneten Bereich, inklusive den architektonischen Elementen und Ausstattungen jedweder Art, seien diese sichtbar oder nicht, die sich innerhalb seiner Grenzen befinden und ausschließlich dem Eigentümer dienen, sowie die Anbauten die ausdrücklich im (Gründungs-) Titel bezeichnet worden sind, auch wenn sie sich außerhalb der eingegrenzten Fläche befinden. |
| b.) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. | b.) Das Miteigentum mit den anderen Eigentümern von Wohnungen und Geschäftsräumen über die übrigen Elemente, zugehörigen Teile und Gemeinschaftseinrichtungen. |
| A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley. | Jeder Wohnung oder Geschäftsraum wird eine Beteiligungsquote in Bezug auf den Gesamtwert der Immobilie zugeordnet und in Teilen von hundertsten an diesem ausgedrückt. Besagte Quote dient zur Schlüsselung, um die Beteiligung an den Lasten und Erträgen zu bestimmen, die sich aus der Gemeinschaft ergeben.Die Verbesserungen oder Verschlechterungen einer jeden Wohnung oder Geschäftsraums werden die zugeordnete Quote nicht modifizieren, welche nur in Übereinstimmung mit dem in den Artikeln 10 und 17 dieses Gesetzes Bestimmten verändert werden kann. |
| Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad. | Jeder Eigentümer kann frei über sein Recht verfügen, ohne dass es ihm gestattet wäre, die Elemente aus denen es sich zusammensetzt, auszusondern, und ohne dass die Übertragung des Nutzungsrechts die Pflichten berührt, die sich aus dieser Eigentumsart ergeben. |
Bei der Beantwortung der Frage, was Sonder- und was Gemeinschafts-eigentum ist, kommt es insbesondere auf die konkrete Ausgestaltung in der Teilungserklarung und Gemeinschafts-satzung an. Das Gesetz bildet grundsätzlich nur einen Auffangtatbestand.
Da, wie ersichtlich, die Ley de Propiedad Horizontal lediglich eine abstrakte Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vornimmt, werden keine konkreten, an ausdrücklich bezeichneten Elementen festgemachten Aufzählungen vorgenommen. Zu diesem Zweck kann auf Artikel 396 des Código Civil zurückgegriffen werden, der zumindest eine erste Orientierung bietet. In der Teilungserklärung und Gemeinschaftssatzung kann zwar eine von ihm abweichende Bestimmung erfolgen. Wurde aber von dieser Möglichkeit kein oder lediglich ein eingeschränkter Gebrauch gemacht, und finden sich auch sonst keine besonderen Hinweise, bildet Artikel 396 des Código Civil eine Art Auffangtatbestand, der zur rechtlichen Einordnung der baulichen Elemente und Einrichtungen heranzuziehen ist.
Vor der durch das Gesetz 8/1999 vom 6. April eingetretenen Änderung war die Aufzählung des Artikels 396 Código Civil von seinem Wortlaut her noch abschließend. Mit in Kraft treten der bezeichneten Veränderungen wurde aber der geschlossene Charakter der ursprünglichen Aufzählung offensichtlich aufgebrochen. Nunmehr ergibt sich bereits aus dem Wortlaut, dass auch diejenigen körperlichen oder rechtlichen Elemente, die aufgrund ihrer Natur oder ihrem Verwendungszweck unteilbar sind, Gemeinschaftseigentum darstellen. Es handelt sich also um einen offenen Tatbestand.
Aufgrund der Tatsache, dass sich die Rechte und Pflichten des Eigentümers bezüglich des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums wesentlich unterscheiden, kommt es darauf an, im Einzelfall beide klar voneinander abzugrenzen. Hierfür müssen verlässliche Kriterien aufgestellt werden.
