Teilungserklärung, Satzung und Hausordnung
Erfahren Sie im folgenden Text alles was Sie als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft in Spanien zu diesen Themen wissen müssen.
Inhalt des Gründungstitels bzw. der Teilungserklärung
[pullquote]Die Teilungserklärung muss unter anderem die jeweilige Beteiligungsquote der einzelnen Sondereigentumselemente ausweisen.[/pullquote]
Der Gründungstitel muss gemäß Artikel 5 LPH eine Reihe an Mindestangaben enthalten. Hierzu gehört die Beschreibung der Liegenschaft in ihrer Gesamtheit sowie der Wohnungen und Geschäftsräume, welche fortlaufend zu nummerieren sind. Die Beschreibung der Immobilie hat die von der Hypothekengesetzgebung geforderten Angaben zu enthalten (siehe Artikel 9 LH) und die Anlagen und Einrichtungen über welche sie verfügt in geeigneter Weise widerzuspiegeln. Bezüglich jeder Wohnung bzw. Geschäftsraum müssen deren Fläche, Grenzverläufe, Stockwerk sowie zugehörige Bauten wie beispielsweise Garage, Dachgeschoss oder Keller angegeben werden. Weiterhin muss die jeweilige Beteiligungsquote am gemeinschaftlichen Eigentum die auf die einzelnen Wohnungen oder Geschäftsräume entfällt, ausgewiesen werden.
Die Gemeinschaftssatzung
Über diese unverzichtbaren Angaben hinaus dürfen im Gründungstitel unmittelbar auch solche Regelungen getroffen werden, die darauf gerichtet sind, das Funktionieren der Gemeinschaft zu ordnen. Diese Bestimmungen bilden die sogenannte Gemeinschaftssatzung. Es besteht keinerlei Pflicht, eine solche in den Gründungstitel aufzunehmen oder diese zu einem späteren Zeitpunkt zu beschließen. Ihr Inhalt darf nicht im Gegensatz zu verbindlichen gesetzlichen Vorgaben stehen. Sie verpflichtet alle Eigentümer, gilt allerdings gegenüber Dritten nur bei Eintragung in das Grundbuch. Wird also zu einem späteren Zeitpunkt eine Satzung beschlossen oder eine bestehende abgeändert, ist sie von allen, zu diesem Zeitpunkt bestehenden (und über ihren Beschluss in Kenntnis gesetzten) Eigentümern zu beachten. Findet aber keine Eintragung ins Grundbuch statt, sind zukünftige (und unwissende) Eigentümer nicht an sie gebunden, da ihre Rechte im Lichte des Gesetzes nicht über das im Grundbuch beschriebene Maß hinaus eingeschränkt werden können.
Artikel 5 LPH beschreibt die Regelungsbereiche, bezüglich derer die Gemeinschaftssatzung Bestimmungen treffen kann. Hiernach lässt sich folgende Einteilung vornehmen:
[pullquote]Regelmässig wird der Bauträger vor dem Verkauf der Sondereigentumselemente neben der Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftssatzung entwerfen. Solange er, bzw. eine einzelne Partei, die Fäden in der Hand hält, gibt es keine Schwierigkeiten eine Satzung zu formulieren.[/pullquote]
- Regelungen zur Begründung von Rechten sowie deren Ausübung (also die Schaffung von Rechten und Pflichten allgemeiner Art, die sich nicht bereits aus dem Gesetz ergeben, und ihre Ausübung bzw. Befolgung).
- Regelungen bezüglich des Gebrauchs und Verwendungszwecks des gemeinschaftlichen Eigentums samt seiner Installationen und Einrichtungen als auch des Sondereigentums in Form der Wohnungen und Geschäftsräume (durch sie können die gesetzlichen Vorgaben vervollständigt, bzw. im gesetzlich erlaubten Masse abgeändert werden).
- Regelungen bezüglich der Aufteilung von und Beteiligung an Kosten (Erweiterung oder Einschränkung der gesetzlichen Vorgaben, soweit erlaubt).
- Regelungen bezüglich Verwaltung und Leitung der Gemeinschaft (Erweiterung oder Einschränkung der gesetzlichen Vorgaben, soweit erlaubt).
- Regelungen bezüglich Versicherungen, Erhaltung und Reparaturen (Erweiterung oder Einschränkung der gesetzlichen Vorgaben, soweit erlaubt).
Eintragung der Gemeinschaftssatzung in das Grundbuch
[pullquote]Solange eine Satzung nicht in das Grundbuch eingetragen wurde, oder den jeweiligen Eigentümern bekannt war bzw. bekannt sein musste, kann ihnen deren Inhalt nicht entgegen gehalten werden.[/pullquote]Hierzu muss folgendes geschehen:Damit die Satzung bzw. einzelne Beschlüsse auch gegen Dritte, insbesondere zukünftige Eigentümer, eine Wirkung entfalten, müssen diese in das Grundbuch eingetragen werden.
- Es bedarf eines einstimmigen Beschlusses der in der Eigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer.
- Die abwesenden Eigentümer sind über den Inhalt der Versammlung und die vorläufigen Abstimmungsergebnisse in Kenntnis zu setzen.
- Diesem Beschluss darf innerhalb der in Artikel 17.8 LPH bezeichneten 30-Tages-Frist keiner der geladenen, aber nicht anwesenden Eigentümer entgegentreten.
- Der Präsident muss von der Eigentümerversammlung ermächtigt worden sein, den entsprechenden Beschluss vor einem Notar zu beurkunden. Andernfalls müssten alle Eigentümer zur Beurkundung erscheinen. Diese Ermächtigung muss hinsichtlich ihrer Zweckrichtung deutlich und eindeutig sein, um jeden möglichen Zweifel auszuräumen.
- Es sollte zu einer zeitnahen Beurkundung kommen, um sicherzustellen, dass die Eigentümer, die dies einstimmig beschlossen haben bzw. durch den Beschluss verpflichtet wurden, mit den im Grundbuch geführten Eigentümern identisch sind. Bei längerem Zeitablauf, könnten durch Veräußerungen einzelner Sondereigentumselemente, neue Eigentümer an die Stelle der alten Eigentümer treten. Diese wären dann mangels Eintragung in das Grundbuch gegebenenfalls nicht an den Beschluss gebunden.
- Es ist anzuraten, den später beurkundenden Notar vor Abhaltung der Versammlung, und sogar vor Versendung der Ladungen, über den beabsichtigten Beschluss und den Wunsch, diesen nachträglich zu beurkunden, zu informieren. Auf diesem Wege kann in Absprache mit dem beurkundenden Notar alles
Erforderliche entsprechend vorbereitet und veranlasst werden.
Die Hausordnung
In Spanien wird zwischen den Estatutos und dem Reglamento de Régimen Interior unterschieden. Wir haben diese Begriffe jeweils mit Satzung und Hausordnung übersetzt. Im deutschen Gesetz zum Wohnungseigentum kommen die Begriffe “Satzung” oder “Gemeinschaftsordnung” zwar nicht direkt vor, dennoch werden sie von der Rechtsprechung und Literatur (synonym) verwendet. Um aber eine Verwechslung zwischen den Begrifflichkeiten GemeinschaftsO und HausO zu vermeiden, verwenden wir die hier beschriebenen Termini.
Nicht zu verwechseln mit der Satzung (estatutos) ist die Hausordnung der Gemeinschaft (Reglamento de Régimen Interior). Sie regelt gemäß Artikel 6 LPH den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und die Einzelheiten des Zusammenlebens. Vorschriften betreffend des Sondereigentums dürfen deshalb nicht Gegenstand der Hausordnung sein. Verbote bezüglich der Ausübung bestimmter Aktivitäten innerhalb der Sondereigentumselemente bleiben der Satzung vorbehalten, ihre Aufnahme in eine Hausordnung wäre widerrechtlich. Im Gegensatz zur Gemeinschaftssatzung kann die Hausordnung nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Genauso wie nicht eingetragene Satzungen werden zukünftige Eigentümer durch die Hausordnung nicht unmittelbar verpflichtet. Diese müssen nur dann die Hausordnung gegen sich gelten lassen, wenn sie bereits vor Erwerb des Sondereigentums Kenntnis von ihrem Inhalt oder zumindest ihrer Existenz hatten. Typische Regelungsbereiche einer Hausordnung sind die Festlegung von Nutzungszeiten gemeinschaftlicher Schwimmbäder oder Sporteinrichtungen, Verpflichtung zum Abschließen der Zugänge oder Ruhezeiten. Trotz aller Unterschiede verschwimmen die Grenzen zwischen Satzung und Hausordnung in der Praxis, da viele Satzungen auch Vorschriften beinhalten, die eigentlich in eine Hausordnung gehören würden. Auf dem Umweg über die Satzung gelangen dann auch Regelungen die eigentlich nur den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, in das Grundbuch.
Regelung des Wohnungseigentums durch Satzung und Hausordnung
Der Zweck von Gemeinschaftssatzung und Hausordnung ist darauf gerichtet, den gesetzlich vorgegebenen Rahmen durch individuelle Regelungen auszugestalten oder im Falle der Satzung sogar in die durch das Gesetz geschaffenen Vorgaben durch Änderungen einzugreifen, um eine Anpassung an die Wünsche und Bedürfnisse des oder der Satzungsgeber zu erreichen. Artikel 5 LPH sieht diese Möglichkeit zur Schaffung neuer Rechte und Pflichten der Eigentümer und zur Modifizierung der durch das Gesetz geschaffenen Ordnung ausdrücklich vor. Allerdings nur soweit diese nicht gegen gesetzliche Verbote verstoßen. Die Hausordnung kann gemäß Artikel 6 LPH nur unter Beachtung der durch das Gesetz und der gegebenenfalls vorhandenen Satzung formulierten Bestimmungen weitere Anordnungen treffen.
Bei der Beurteilung, welche Regelungen in der Gemeinschaftssatzung bzw. der Hausordnung zulässig sind, ist daher zunächst die Frage zu klären, welche gesetzlichen Vorgaben nicht verändert werden dürfen bzw. welche gesetzlichen Verbote respektiert werden müssen. Der spanische Gesetzgeber hat die LPH mit einer Darlegung der Ziele, die dieses Gesetz verfolgt, eingeleitet. In ihr wird zwar behauptet, es ließe sich unmittelbar aus dem Gesetz selbst ableiten, welche Vorgaben geändert werden dürfen, in Wirklichkeit gestaltet sich diese Unterscheidung jedoch weitaus schwieriger und beschäftigt Rechtsprechung uns Literatur umfänglich. Obwohl sich bei einigen Artikeln der LPH bereits aufgrund des Wortlauts oder ihrer prinzipiellen Bedeutung aufdrängt, ob die enthaltenen Vorgaben verbindlich sind oder durch die Satzung abgeändert werden können, besteht nur in den wenigsten Fällen breite Einigkeit. Häufig kommt es auf den konkreten Fall und den genauen Inhalt der Satzung an. Schließlich hängt es von den neuen, durch die Änderung geschaffenen Bestimmungen selbst ab, ob sie im Ergebnis einen Verstoß darstellen oder nicht. Artikel 16.1 LPH bestimmt beispielsweise, dass ein Viertel der Eigentümer oder eine Gruppe von Eigentümern, auf welche mindestens 25 % der Beteiligungsquoten entfällt, die Abhaltung einer Eigentümerversammlung beantragen können. Eine Absenkung dieses Erfordernisses durch Satzung auf z.B. ein Fünftel der Eigentümer oder auf eine Gruppe von Eigentümern, auf welche mindestens 20 % der Beteiligungsquoten entfällt, wäre rechtmäßig, während eine Erhöhung im Widerspruch zum Gesetz stünde und nicht vorgenommen werden dürfte. Neben den Unterscheidungen innerhalb der LPH ist zu berücksichtigen, dass außerhalb dieses Gesetzes weder die Satzung noch die Hausordnung gegen Artikel 396 des C.C. (selbstverständlich können die dort beschriebenen Gemeinschaftselemente aber im konkreten Fall von den hier getroffenen Vorgaben abweichen) noch gegen die Artikel 8.4, 8.5 (Möglichkeit, das Sondereigentum in das Grundbuch einzutragen) und 107.11 (Möglichkeit, das ins Grundbuch eingetragene Sondereigentum mit einer Hypothek zu belasten) der Ley Hipotecaria verstoßen dürfen.
Diese grafische Übersicht können Sie, zusammen mit zahlreichen anderen Schaubildern, unserem Werk Praxishandbuch Wohnungseigentumsrecht in Spanien entnehmen, oder, falls Sie sich für unser völlig kostenloses und unverbindliches Rundschreiben anmelden, als kleines Dankeschön im Anschluss von dieser Seite herunterladen.
Bevor mittels grafischer Übersicht die Normenhierarchie im spanischen Wohnungseigentumsrecht aufgezeigt wird, sollen daher nur zusammenfassend die nach h.M. besonders schützenswerten und lediglich beschränkt abänderbaren bzw. nicht abänderbaren Vorschriften und Regelungsgegenstände genannt werden. Im Anschluss an dieses Kapitel wird dann auf die häufigsten und wichtigsten Fälle im Frage- und Antwort-Schema eingegangen, um einen präziseren Einblick zu gewähren und praktische Lösungsansätze zu vermitteln.
Als – zumindest teilweise – verpflichtend sind die gesetzlichen Vorgaben in folgenden Bereichen anzusehen: Inhalt der Teilungserklärung (5.2 LPH), Stabilität, Bewohnbarkeit, Zugänglichkeit und Sicherheit des Gebäudes (Artikel 7.1, 7.2, 10, 17.4 LPH), Pflicht zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und Kostentragung (Artikel 9.1.b.), 9.1.f.), 10, 17 LPH), Auflagen bezüglich der Teilung, Abspaltung oder Verbindung von Sondereigentumselementen (Artikel 10.1.e.) LPH und 10.3.b.) LPH bzw. 8.2 LPH a.F.), Existenz und Rechte der mindestens erforderlichen Organe der Gemeinschaft (Artikel 13.1, 13.2, 13.3, 24.3.2 LPH), Funktionieren und Organisation der Eigentümerversammlung (Artikel 15, 16, 17, 19 LPH), Kern der Rechte, Pflichten und Verbote der Eigentümer (3, 7.1, 7.2, 9 LPH), Anfechtbarkeit von Beschlüssen (Artikel 18 LPH), Existenz und
Mindestausstattung des Rücklagenfonds (Zusatzbestimmung LPH).
